9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)目前的房貸政策進(jìn)行松綁，其中諸多實(shí)質(zhì)性的政策調(diào)整直接利好樓市。如今這一政策滿月，這一政策對(duì)樓市是否產(chǎn)生了影響？政策的落實(shí)過程中存在哪些困難？中國(guó)的樓市未來是否會(huì)重現(xiàn)“人傻錢多”的暴利時(shí)代？
就一系列民眾關(guān)心的樓市問題，中國(guó)網(wǎng)記者近日對(duì)話中華博士會(huì)秘書長(zhǎng)劉艷。
中國(guó)網(wǎng)：9月30號(hào)央行出臺(tái)的樓市新政，政策初衷是什么？
劉艷：中國(guó)樓市全面的市場(chǎng)化也就20年時(shí)間，在這個(gè)過程中，曾經(jīng)恐慌性的樓市需求，政府也在恐慌性調(diào)控，甚至出現(xiàn)“十年九調(diào)，越調(diào)越高”的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。任何一種直接的行政干預(yù)，比如說限購(gòu)、限貸，限制各種各樣購(gòu)房權(quán)利資格，這種方式除了扭曲樓市的供求關(guān)系之外，正面的作用我們是屈指可數(shù)的。
中國(guó)樓市在成長(zhǎng)，中國(guó)的政府的干預(yù)水準(zhǔn)也在成長(zhǎng)，央行這一次出臺(tái)的樓市新政，很明顯達(dá)到了打蛇打七寸的效果，中央政府這一次的調(diào)控很具技術(shù)含量。從2013年下半年到2014年上半年，所有措施跟改革的節(jié)奏是一樣的，是漸進(jìn)式的，非常有的放矢，從根源上去抓問題的。
年初開始就反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“分類調(diào)控”——什么城市說什么城市的“語(yǔ)言”。如果這個(gè)城市的人口不飽和，就要提供很強(qiáng)的刺激性因素，引導(dǎo)人口進(jìn)來，發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，在一定條件下放開當(dāng)?shù)貥鞘?，這其實(shí)是一種充實(shí)、提高城市化質(zhì)量的過程。房地產(chǎn)本身并不邪惡，邪惡的是把對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整完全對(duì)立起來，這是不科學(xué)的。無論在哪個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)資產(chǎn)都是重要的國(guó)民資產(chǎn)，房地產(chǎn)倒了，老百姓一定是第一受害人。另外，李克強(qiáng)總理一直在推行所謂“雙向調(diào)控”，樓價(jià)飛漲的城市，往下調(diào)，而樓市低靡到導(dǎo)致老百姓資產(chǎn)也無處可投，當(dāng)?shù)氐胤絽^(qū)域經(jīng)濟(jì)招商引資都受到影響，就要采取對(duì)它進(jìn)行刺激。
中國(guó)網(wǎng)：這一次的新政最具技術(shù)含量的因素是什么？
劉艷：這一次采取最具備殺手锏性質(zhì)的工具就是金融性工具。對(duì)于9月30號(hào)出臺(tái)的這一新政，媒體更多去關(guān)注調(diào)低了首付的比例，但是其實(shí)新政的重點(diǎn)不在于這30%，而在于強(qiáng)調(diào)了要放開整個(gè)跟房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)。
運(yùn)用金融性工具來維穩(wěn)中國(guó)樓市，這對(duì)監(jiān)管部門提出來很高的要求。比樓市行政干預(yù)更難控制的是金融衍生品市場(chǎng)，美國(guó)的次貸危機(jī)就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的過分開發(fā)。
中國(guó)未來的樓市怎么走，不僅是房子的問題，還取決于中國(guó)的資本市場(chǎng)，未來的金融改革，特別是金融衍生品的金融創(chuàng)新的步子邁多大。因此9·30樓市新政的初衷，不是為了讓價(jià)格飛得更高，而是讓價(jià)格能夠造福于中國(guó)老百姓的財(cái)富增長(zhǎng)，能夠造福于整個(gè)社會(huì)的資產(chǎn)優(yōu)化。
中國(guó)網(wǎng)：中國(guó)的老百姓一直存在一個(gè)擔(dān)心，就是樓市會(huì)不會(huì)崩盤的問題。您怎么看？
劉艷：老百姓認(rèn)為買不起房對(duì)于他的財(cái)務(wù)來講，就是“崩盤”，實(shí)際上經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，“崩盤”是有相對(duì)能夠得到公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化的條件的。
首先對(duì)于樓市來講，最明顯的特征就是，價(jià)格必須持續(xù)半年以上暴跌30%到50%，目前來看顯然還不具備，但很多人認(rèn)為應(yīng)該提出一種警示，因?yàn)榻衲晟习肽旰芏嗟某鞘邪ㄒ痪€、二線城市都大跌20%以上，這出乎了很多人預(yù)期。
但是崩盤不僅僅是價(jià)格的快速下跌，還要看整體的社會(huì)資產(chǎn)的泡沫以及社會(huì)資產(chǎn)快速流失的過程是否存在，我們的土地有價(jià)無市，這也是一種明顯的崩盤標(biāo)志。而2013年下半年，很多銀行鬧“錢荒”的同時(shí)，地方政府卻面臨著非常很好的土地市場(chǎng)的表現(xiàn)——地王和錢荒同時(shí)存在，這顯然不符合崩盤的基本條件。
其實(shí)，“崩盤論”嚴(yán)格意義上講是一種危機(jī)論，這個(gè)危機(jī)論始終是懸掛在中國(guó)樓市頭上的“達(dá)摩克里斯劍”，也正是因?yàn)橛羞@樣的危機(jī)論，才讓政府、開發(fā)商、企業(yè)，包括老百姓有機(jī)會(huì)去了解，究竟應(yīng)該如何來看待這樣一個(gè)樓市。
很明顯，以央行為代表的中央級(jí)政府機(jī)關(guān)，也意識(shí)到了這個(gè)問題，中央調(diào)控的核心目的是要讓樓市相對(duì)穩(wěn)定平衡持續(xù)地發(fā)展，很明顯這一次的初衷就是希望樓市不要下跌過快，快到連政府、開發(fā)商都無法對(duì)它進(jìn)行任何干涉和控制，這個(gè)市場(chǎng)萬一失控，就會(huì)有走向崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)網(wǎng)：房貸新政明確了商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，但從目前情況看，各大銀行對(duì)此都稱很難執(zhí)行。為什么？
劉艷：央行并沒有規(guī)定一定要一律打七折。一方面，在中國(guó)的金融行政體制下，無論是四大行還是288個(gè)地級(jí)市的城市區(qū)域銀行，都不會(huì)跟央行唱反調(diào)。實(shí)際上，這一次央行的房貸新政絕對(duì)是惠民政策，但嚴(yán)格意義上講，也是違背民心和民意的，不劃算。
第二，其實(shí)各商業(yè)銀行不是不愿意提供這樣的優(yōu)惠，而是資產(chǎn)的貸款周期回報(bào)率不如其他產(chǎn)品能夠更快得到回報(bào)。過去的10年到15年間，銀行一直認(rèn)為個(gè)人住房貸款是“香餑餑”，因?yàn)槟菚r(shí)候中國(guó)的金融理財(cái)創(chuàng)新產(chǎn)品太少，銀行又具備大量的資金規(guī)?！，F(xiàn)在市場(chǎng)在變，銀行也在變，他們有了更加多元化產(chǎn)品，比提供個(gè)人住房貸款更劃算的產(chǎn)品，更何況過去樓市非常好，銀行能實(shí)現(xiàn)滾雪球式的利潤(rùn)增長(zhǎng)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)有漲有跌，很難去評(píng)估這個(gè)市場(chǎng)，回款風(fēng)險(xiǎn)大，不如直接把理財(cái)產(chǎn)品“打包”賣出去，所以央行為了穩(wěn)定商業(yè)銀行基本運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，提出通過MBS（抵押支持債券）等金融衍生品把只截止到銀行這筆資金擴(kuò)散到整個(gè)社會(huì)，讓全社會(huì)來共同承擔(dān)這部分收益以及風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)網(wǎng)：如今全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6地尚執(zhí)行限購(gòu)，其他城市均已給樓市松綁。如今多地的樓市松綁對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響？
劉艷：其實(shí)，現(xiàn)在的狀況，樓市松不松綁已經(jīng)不再敏感，因?yàn)檎嬲山壞切┏鞘械姆績(jī)r(jià)并沒有一飛沖天，只不過大家從觀望變成了密切關(guān)注，關(guān)注后面還會(huì)不會(huì)有新的措施。也就是說，中國(guó)的樓市最終歸根結(jié)底不是由行政干預(yù)來決定的，最終是要由老百姓手里面錢袋子來決定的。
如今樓市松綁這種行政干預(yù)政策已經(jīng)不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生極大刺激了，2008年、2009年的時(shí)候，基本上任何一個(gè)政策松口，樓市馬上就暴漲，今天不會(huì)了，所有人對(duì)樓市價(jià)格的預(yù)期降低了，在這種情況下，無論是松綁還是限購(gòu)，老百姓都會(huì)相對(duì)理性看待。
中國(guó)網(wǎng)：如何看待地方政府對(duì)樓市松綁或者限購(gòu)這樣的行政干預(yù)？
劉艷：地方政府對(duì)樓市的行政干預(yù)通常體現(xiàn)在兩方面：一個(gè)是過度放松、野蠻生長(zhǎng)。只要帶著錢來到這個(gè)城市，政府就會(huì)以極低的地價(jià)吸引開發(fā)商投資蓋房子，而不愿意在引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)創(chuàng)新性人才等方面做文章，因?yàn)殚_發(fā)商只要進(jìn)入城市蓋樓就有稅收，就有GDP,但是引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)人才短期內(nèi)只會(huì)消耗城市資源。
結(jié)果就是——最終房子蓋的很漂亮，但是沒有人住，因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)，吸納不了人才。然而，咱們的政府基本還是處在換屆經(jīng)濟(jì)這樣一個(gè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，只要能把GDP拉升，甚至不惜大肆舉債，所以地方債危機(jī)比樓市危機(jī)更嚴(yán)重。
中國(guó)網(wǎng)：對(duì)于地方債，近日財(cái)政部也出臺(tái)辦法，對(duì)地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理進(jìn)行清理甄別。這對(duì)樓市也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
劉艷：中央這一次對(duì)地方債也嚴(yán)格管控，把地方債的風(fēng)險(xiǎn)管理納入到政績(jī)考核，讓地方政府自己負(fù)責(zé)，其實(shí)不救助就是最好的調(diào)控。
所以，這次樓市松綁只是表象，地方政府也在根據(jù)中央的政策調(diào)控在做一定的儲(chǔ)備工作，現(xiàn)在很多開發(fā)區(qū)開始注重軟實(shí)力產(chǎn)業(yè)的打造，開始注重這個(gè)城市真正的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力在哪里，不再僅僅關(guān)注開發(fā)商來投資蓋樓，這是很好的轉(zhuǎn)變。
松綁樓市只是政府轉(zhuǎn)型的標(biāo)志之一，過去那種依靠簡(jiǎn)單的行政調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)返了，地方政府的行政干預(yù)也在提高技術(shù)含量。
中國(guó)網(wǎng)：本次房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)在某種程度上間接增加金融業(yè)不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)？
劉艷：必須強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)板子不能完全打到房地產(chǎn)身上。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)涉及面非常廣，涉及到162個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，8000多個(gè)產(chǎn)品，3萬多的相關(guān)資源領(lǐng)域，也就是說，房地產(chǎn)動(dòng)一動(dòng)，中國(guó)的股市就會(huì)振一振，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就得振一振，它的確有很強(qiáng)的傳導(dǎo)作用。
2013年，中國(guó)樓市相對(duì)低靡，但是銀行不良貸款率，但是我們的不良資產(chǎn)從1%到1.04%，而銀行的這種不良貸款只有30%來自于房地產(chǎn)，而剩下并不來自于房地產(chǎn)，這一點(diǎn)，是需要我們客觀去對(duì)待的。
過去我們的邏輯是只要把開發(fā)商“打死”，中國(guó)樓市就能好了，但事實(shí)不是這樣，沒有房地產(chǎn)開發(fā)商并不意味著老百姓都能買得起房子，反而是給地區(qū)經(jīng)濟(jì)以致命打擊，城市的很多基礎(chǔ)建設(shè)可能就沒有人去做了。
城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是房地產(chǎn)化在城市化當(dāng)中做出了很重要的貢獻(xiàn)，只要我們合理對(duì)它進(jìn)行引導(dǎo)，政府不要過多干預(yù)開發(fā)商，如果政府總是惦記土地那點(diǎn)紅利，開發(fā)商又只能把這些成本全部轉(zhuǎn)嫁到市場(chǎng)，結(jié)果一定是變向抬高房?jī)r(jià)。
土地的權(quán)利在于國(guó)家，過去一段時(shí)間，很多地級(jí)政府、特別是開發(fā)區(qū)，一些都在變向違規(guī)，變向提供各種土地優(yōu)惠的政策，其實(shí)真正優(yōu)秀的開發(fā)商，要的不是土地價(jià)格，而是一個(gè)基本的合法環(huán)境和政策環(huán)境。
隨著反腐形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，土地審計(jì)風(fēng)暴馬上掀開，地方政府的扶持政策一定要在法律范圍之內(nèi)，那意味著整個(gè)樓市和中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型環(huán)境在不斷合法化、不斷向好的情況之下，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著非常大的洗牌，真正的守法品牌的標(biāo)桿的開發(fā)商會(huì)越過越好，一些10億以下的中小開發(fā)商全部都要死，這是必然的結(jié)果。
中國(guó)網(wǎng)：為什么您認(rèn)為這一次是開發(fā)商面臨的大洗牌？
劉艷：去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商跑路成為了一個(gè)新現(xiàn)象，這是從來沒有過的。這也意味著我們的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境，以及改革環(huán)境正在發(fā)生變化，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
2014年不僅僅是一線城市的樓市拐點(diǎn)，甚至可以說是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)年，它對(duì)企業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它任何時(shí)候。
就像海上出現(xiàn)大風(fēng)大浪的時(shí)候，抗壓力最強(qiáng)的往往都是大船，是平時(shí)維護(hù)的好的船只，凡是被掀翻的肯定都是那些小船。房地產(chǎn)行業(yè)如今也是這樣，平時(shí)不做好企業(yè)的規(guī)模化管理，以及內(nèi)功的訓(xùn)練，那是不可能抗擊任何市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，所以，這一次一定是大洗牌，這個(gè)是毫無疑問的。
中國(guó)網(wǎng)：對(duì)于中國(guó)樓市，還有一個(gè)分歧很大的認(rèn)識(shí)，就是樓市的存量到底有多大。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)在的剛需依舊很旺盛，但是有人則認(rèn)為現(xiàn)在存量已經(jīng)是供大于求了。如何看待這樣幾乎完全相反的兩種觀點(diǎn)？
劉艷：以北京這種城市為代表，北京已經(jīng)達(dá)到30年內(nèi)的最高值庫(kù)存量，然而北京的資源壟斷性決定了房子依然不愁賣，一線城市在過去幾年，甚至過去五年、十年，幾乎所有樓盤，所有位置的房子一直都是只漲不跌。
但是今年出現(xiàn)了城市（特別是一線城市）內(nèi)部的價(jià)格分化，房?jī)r(jià)有跌有漲，這是一個(gè)新的現(xiàn)象，這就對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房智商提出了很高的要求。
所以說，比去庫(kù)存更應(yīng)該關(guān)注的是對(duì)于老百姓來說，哪些庫(kù)存去得最快，哪些是重點(diǎn)打造的樓盤，趁著這一撥樓市洗牌的機(jī)會(huì)，集中力量對(duì)落后地區(qū)進(jìn)行提升，找到賣點(diǎn)，注入更多人才。
其實(shí)，去不去庫(kù)存跟老百姓本身沒有太大關(guān)系，而是對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生宏觀影響；對(duì)于老百姓來講，投資機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)都在，特別是“剛需”人群，手里有多少錢干多少事情就。
所以，關(guān)于“庫(kù)存”的問題，我認(rèn)為從以下幾方面認(rèn)識(shí)：
第一，我們看到是中央的決心，要讓更多老百姓去消化庫(kù)存，目的是讓老百姓有房住。
第二，去庫(kù)存給我們的提醒是，現(xiàn)在是“剛需”一族最好的買房機(jī)會(huì)，因?yàn)橥顿Y的資金都在場(chǎng)外觀望，真等這一部分資金進(jìn)來的時(shí)候，就沒有機(jī)會(huì)了。一線城市比如上海、北京等依然是最抗跌的城市。
還有一點(diǎn)需要注意，北京、上海這種城市的房?jī)r(jià)抗跌并不代表老百姓手里房子一定抗跌，這是根據(jù)投資選擇來定的。所以老百姓要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)自我資產(chǎn)的管理。
這一輪的調(diào)控，撬動(dòng)的不僅僅是中央政府的決心和調(diào)控轉(zhuǎn)型，更重要是給所有老百姓、開發(fā)商企業(yè)都上了一課——中國(guó)的樓市不再是只漲不跌的泡沫性增長(zhǎng)，而是有漲有跌的、持續(xù)性的波動(dòng)性增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，北京市連續(xù)三個(gè)月，房子平均價(jià)格變動(dòng)的差價(jià)的幅度在縮短，已經(jīng)不大可能出現(xiàn)出現(xiàn)上半年的大跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)了。
總之，從宏觀上來講，中央的調(diào)控在轉(zhuǎn)型，從中觀上來講，中國(guó)的樓市以及開發(fā)商的行業(yè)格局會(huì)因?yàn)楦母锊粩嘣鲞M(jìn)，經(jīng)濟(jì)不斷轉(zhuǎn)型，樓市價(jià)格的企穩(wěn)，最終得到穩(wěn)定發(fā)展的模式，這個(gè)模式更加合法化，更加品牌化，老百姓更加理性化，這是一個(gè)基本的趨勢(shì)。