《中國住房發(fā)展報(bào)告》指出一線城市住房市場預(yù)計(jì)2015年下半年復(fù)蘇

2014年12月26日，由中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同舉辦的“《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2014～2015）》發(fā)布暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中國住房發(fā)展研討會”在京舉行。

《住房綠皮書》每年12月在京出版發(fā)布?！蹲》烤G皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策四個方面，對年度中國住宅市場體系做全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測與評價(jià)，并給出相關(guān)政策建議。本年度《住房綠皮書》具體內(nèi)容包括：在評述２０１3年第4季度～２０１4年第3季度住房及相關(guān)市場走勢的基礎(chǔ)上，預(yù)測了２０１5年住房及相關(guān)市場的發(fā)展變化；剖析了住房市場及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關(guān)政策建議。

2013—2014年分析顯示：全球住房市場整體強(qiáng)勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑拖累經(jīng)濟(jì)增長；市場下行促使行業(yè)加速整合，寡頭格局初現(xiàn)雛形；國內(nèi)投資增速整體下滑，海外投資規(guī)模劇增；政策性住房金融機(jī)構(gòu)作用得到強(qiáng)化，合作性住房金融機(jī)構(gòu)功能定位趨于清晰化；金融機(jī)構(gòu)信貸存在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域調(diào)整的跡象，但涉房信貸依然在多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的信貸投放結(jié)構(gòu)中居首位；住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著；宏觀政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，限購限貸相繼退出；住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；棚戶區(qū)改造成“重磅”，共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點(diǎn)。

2015年預(yù)測認(rèn)為：全球住房市場將受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而持續(xù)增長，但是發(fā)展的不平衡將加?。痪惩庵脴I(yè)的成本不斷下降，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將進(jìn)一步分流我國中高端住房市場需求；供給結(jié)構(gòu)性過剩將成經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，投資“潮涌”效應(yīng)趨弱將抑制需求過度波動；行業(yè)集中度進(jìn)一步加速提升，開發(fā)投資速度持續(xù)放緩；金融體系調(diào)降房地產(chǎn)融資權(quán)重的過程有望持續(xù)，但房地產(chǎn)信貸占比依然居投放首位；商品房價(jià)格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇；一、二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價(jià)將穩(wěn)中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

中國住房市場健康均衡發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是：房企負(fù)債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運(yùn)管問題已經(jīng)積重難返；房地產(chǎn)信貸融資權(quán)重居高不下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型極其復(fù)雜；住房相對過剩時(shí)代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機(jī)支撐，真實(shí)庫存積壓與住房空置狀況較為嚴(yán)重；近年土地供應(yīng)量過多過快，三四線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進(jìn)一步加??；土地出讓金監(jiān)管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監(jiān)管；保障房價(jià)格偏高門檻高，農(nóng)民工面臨市場失靈和政策失靈；經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變要求對房地產(chǎn)地位進(jìn)行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

報(bào)告建議：以國開行住房金融事業(yè)部建立為契機(jī)，構(gòu)建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運(yùn)作“地方糧票”，建構(gòu)全國性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺；加速房貸證券化推進(jìn)步伐，同時(shí)有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；深化住房供給機(jī)制改革，避免重走需求剌激老路；以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)，重構(gòu)住房開發(fā)模式；建立新的土地出讓金分配機(jī)制，抑制地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望；將土地出讓金審計(jì)制度與反腐“新常態(tài)”相結(jié)合，定期審計(jì)長期堅(jiān)持；發(fā)展保障房的二級市場，盤活錯配閑置的保障房；適當(dāng)鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

四大宏觀背景，三期調(diào)整重合以及“買房市場”的到來，決定本次住房市場調(diào)整與此前相比：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時(shí)間更長、速度更慢、程度更深；第二，不同層級的城市調(diào)整時(shí)間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時(shí)間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時(shí)間長、程度淺。第三，未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

金融市場：2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施以及穩(wěn)定消費(fèi)政策正向影響，住房抵押貸款和土地開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會持續(xù)謹(jǐn)慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

住房市場：2014年4季度銷售總量和價(jià)格有所回升。2015年，住房銷售量價(jià)回升幅度不會太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規(guī)模大，市場預(yù)期難以較大改觀。第二，世界經(jīng)濟(jì)與住房市場的持續(xù)復(fù)蘇，美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過剩嚴(yán)重局面沒有根本改變，社會需求總體不足，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩。但是，第一，居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)，剛性需求繼續(xù)釋放。第二，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟(jì)增長底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。在此背景下，市場走勢二重分化：第一，短期波動周期由衰退轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，中長期波動周期仍處在衰退調(diào)整中；第二，一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價(jià)換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個調(diào)整將在2015年難以走向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長。

住房投資：受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務(wù)完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

土地市場：開發(fā)商資金緩解購地意愿有所增強(qiáng)，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉(zhuǎn)，三、四線城市前期供地過多，市場復(fù)蘇將延至2015年下半年。