新年伊始，樓市并沒有延續(xù)去年的反彈。數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新房住宅網(wǎng)簽量僅為9687套，相比去年12月份大幅回落51.3%，北京的樓市庫存也仍然維持在85000套以上的高線。觀望樓市政策走向成了許多買房人持幣待購的原因。
正值樓市觀望期間，近來先后有8位高層官員公開對房地產(chǎn)現(xiàn)狀表態(tài)，發(fā)表了維持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的言論，掀起了關(guān)于樓市走向的猜想。在樂觀派眼中，這是利好房地產(chǎn)，將為2015年樓市定調(diào)。而在謹(jǐn)慎者眼中，高層喊話并不會左右樓市現(xiàn)狀，后續(xù)是否會出臺具體執(zhí)行政策，才更應(yīng)該關(guān)注。
那么，如何看待高層官員關(guān)于2015年房地產(chǎn)走勢的言論？對房地產(chǎn)市場會有什么影響？是否決定了房價(jià)走勢？是否該出手買房了？帶著諸多問題，北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家學(xué)者。
從搶著買到搶著賣
連夜排隊(duì)、找關(guān)系買房已經(jīng)很少見諸報(bào)端了。如今，購房人但凡到了售樓處，銷售人員都會快速笑臉相迎，耐心解答買房人一個(gè)又一個(gè)疑問，并珍惜每一個(gè)到訪客戶的聯(lián)系方式。
這是當(dāng)前大部分售樓處里的真實(shí)寫照。而就在一年多以前，售樓處的銷售員還往往要一個(gè)人應(yīng)付幾組甚至十幾組的買房客戶，而買房人也不在乎是否被怠慢，只要能搶到心儀的戶型就萬事大吉。
售樓員與買房人之間的關(guān)系變化，恰恰反映了買賣雙方地位的改變。面對地價(jià)推著房價(jià)不斷攀高的局面，摸爬滾打多年的開發(fā)商心里都明白，有支付能力的買房人越來越少，為了抓住這些人，以往捂著、壓著的做法早就被摒棄，不管是“剛需”還是豪宅，搶著賣都成了首選，把存量房變?yōu)楝F(xiàn)金，才能落袋為安。
像以每平方米14.5萬元現(xiàn)房價(jià)格入市的中赫·萬柳書院，取證后第一天就賣掉了12套，而以往豪宅入市的經(jīng)驗(yàn)是端著架子，刻意控制銷售速度。另外，憋了5年沒開過盤的東四環(huán)泛海國際，也在近期推出二期，快速搶收。
有類似舉動的還有在京城豪宅榜上赫赫有名的盤古大觀項(xiàng)目，也在上周集中網(wǎng)簽了123套，成交金額達(dá)85.79億元。
高層密集喊話 引發(fā)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)爭論
從搶著買到搶著賣，說明房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的調(diào)整，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。國家高層也從上任之初的避談房地產(chǎn)，變?yōu)橹鲃訏伋觥皩Ψ康禺a(chǎn)的剛性需求是長期的”言論，尤其是最近一個(gè)多月的時(shí)間里，先后有8位高層官員公開對房地產(chǎn)現(xiàn)狀表態(tài)。
這樣罕見的集中表態(tài)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的激烈爭論。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就認(rèn)為，在樓市降溫的背景下，高層官員的密集表態(tài)釋放了“穩(wěn)定房地產(chǎn)”、“放松政策”、“盤活存量房”、“金融扶持”等利好政策。
不過，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志，在接受《廣廈時(shí)代》記者采訪時(shí)表示，不能簡單因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)人表態(tài)，就認(rèn)定是救市、托市。
陳志認(rèn)為，中央之所以在這個(gè)時(shí)期發(fā)表了對房地產(chǎn)的利好言論，一方面是出于對經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)心，需要房地產(chǎn)行業(yè)起到救經(jīng)濟(jì)的作用；另一方面，又擔(dān)心房地產(chǎn)有可能過熱。所以雖然表了態(tài)，但在隨后并沒有相關(guān)職能部門出臺具體的措施。
陳志解釋，多位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言表態(tài)，都沒有對中長期的房地產(chǎn)發(fā)展和規(guī)劃展開具體描述，比如稅費(fèi)如何改革、房產(chǎn)持有稅如何征收，這些對購房人決策起到影響的政策，并沒有給出更確切的說法。
陳志認(rèn)為，房地產(chǎn)對于普通百姓來說仍是最重要的投資，而大部分買房人已經(jīng)不再簡單因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)人的講話就做出置業(yè)決定，加上未來征收的房產(chǎn)稅稅費(fèi)如何執(zhí)行并不明確，導(dǎo)致了此番高層密集表態(tài)，釋放利好后，樓市成交并沒有明顯變化。
房價(jià)漲跌走勢引分歧
去年四季度的樓市回暖和今年初高層對于房地產(chǎn)市場的利好表態(tài)，讓不少業(yè)內(nèi)專家“篤定”今年房價(jià)將出現(xiàn)回升。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京商品住宅(不含保障房)成交均價(jià)為27290元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比也出現(xiàn)5%的漲幅。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從成交價(jià)格來看，基于高地價(jià)背景之下，大量高價(jià)純新盤不斷入市，直接拉升了整體市場均價(jià)，而隨著限價(jià)完全解禁，大量10萬元豪宅項(xiàng)目在2015年逐漸入市。他預(yù)計(jì)，2015年北京住宅市場均價(jià)上漲趨勢已成定局。
對于市場的整體判斷，陳志則并不那么樂觀。他認(rèn)為，北京樓市實(shí)際上整體過剩的狀態(tài)已經(jīng)進(jìn)入臨界“狀點(diǎn)”，只是局部出現(xiàn)短缺。而局部短缺表現(xiàn)在某些戶型和產(chǎn)品短缺、某些熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)短缺。但整體上看，自住房的加入，讓商品房供應(yīng)一直處于過剩的狀態(tài)，即便是經(jīng)歷了去年四季度的成交回暖，樓市庫存仍維持在85000套以上。
另外，陳志認(rèn)為，雖然因?yàn)楦叩貎r(jià)倒逼高房價(jià)的原因?qū)е陆y(tǒng)計(jì)上看樓市成交均價(jià)還在上漲，但實(shí)際上，成交量卻下來很多。他預(yù)計(jì)未來二三年市場都不一定會很好，特別是一些過熱的區(qū)域。
北京今年將執(zhí)行“對沖”的樓市政策
雖然樓市未來走向并不明確，但這并不妨礙房企的拿地?zé)崆?，隨著1月30日綠地以45.16億元的總價(jià)、27%的溢價(jià)率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場1月份交易落幕。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，北京土地市場在1月份已經(jīng)完成共計(jì)12宗、建設(shè)用地面積共92.71萬平方米的土地成交。總成交金額已經(jīng)達(dá)到了342.28億元，其中宅地出讓總金額達(dá)235.86億元。12宗土地平均樓面價(jià)達(dá)到14253元/平方米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價(jià)達(dá)16442元/平方米，比去年1月上漲25.1%。
地價(jià)的飆升不可避免地帶來房價(jià)的上升。但陳志認(rèn)為，今年北京將執(zhí)行“對沖”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且隨時(shí)有可能對市場進(jìn)行調(diào)整。他解釋道，雖然北京市已經(jīng)明確表態(tài)不放松限購，但一旦市場成交非常低迷，限購的強(qiáng)度就有可能調(diào)整為更加有彈性，更加有操作空間。相反，如果樓市過熱，政策也可能更加嚴(yán)格。因此今年市場即使出現(xiàn)波動，也不會大起大落。
另外，陳志預(yù)計(jì)，新年過后的3月至5月份很可能又是一個(gè)購房窗口期。
八位高層官員對房地產(chǎn)市場密集表態(tài)
一、李克強(qiáng)上任以來首次闡述“樓市剛需長期論”
北京時(shí)間1月21日晚間，2015冬季達(dá)沃斯峰會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)出席世界經(jīng)濟(jì)論壇國際工商理事會代表對話會時(shí)，首次較為詳細(xì)地闡述中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整。
“但是我想強(qiáng)調(diào)的是，中國去年城鎮(zhèn)人口又增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率又提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。”“中國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”李克強(qiáng)說。
二、住建部喊話以租代售去庫存
1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會上指出，“房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要?！?/p>
日前住建部還發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，并通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。
三：財(cái)政部：政府購買服務(wù)方式盤活存量房 醞釀房產(chǎn)稅
財(cái)政部部長樓繼偉在2014年12月度的全國財(cái)政工作會議上表示：2015年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策并適當(dāng)加大力度，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，利用PPP模式或政府購買服務(wù)方式盤活存量房，引導(dǎo)社會資本參與保障房的建設(shè)和運(yùn)營管理。
據(jù)悉，房地產(chǎn)稅立法是財(cái)政部2015年稅制改革首要工作任務(wù)，關(guān)于房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)原則，有消息稱，要減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅，增加保有環(huán)節(jié)稅，促進(jìn)房價(jià)平穩(wěn)。
四、國土部：2015年新增建設(shè)用地將繼續(xù)作適度調(diào)減
國土資源部部長姜大明在1月15日全國國土資源工作會議上指出，2015年新增建設(shè)用地計(jì)劃在去年調(diào)減30萬畝基礎(chǔ)上，將繼續(xù)作適度調(diào)減。對永久基本農(nóng)田要嚴(yán)格實(shí)行特殊保護(hù)，強(qiáng)化管制性保護(hù)、建設(shè)性保護(hù)、激勵(lì)性保護(hù)。
五、發(fā)改委：房地產(chǎn)未現(xiàn)危機(jī) 2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)
1月16日，國家發(fā)改委副主任朱之鑫在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價(jià)適當(dāng)波動是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。
六、統(tǒng)計(jì)局：今后中國房地產(chǎn)市場將會更加健康
1月21日，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂表示，去年四季度以來的數(shù)據(jù)顯示，隨著一些行政性的限購措施的放開、金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
馬建堂指出，一是70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄，特別是去年12月份，一線城市的綜合環(huán)比房價(jià)轉(zhuǎn)正；二是四季度，特別是去年12月份房地產(chǎn)的銷售，無論是銷售面積和銷售金額降幅都在收窄?？梢哉f中國的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，今后中國房地產(chǎn)市場將會更加健康。
七、央行行長周小川：保持貨幣政策 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
1月21日至24日，中國人民銀行行長周小川在達(dá)沃斯論壇上表示，盡管中國一些城市的樓價(jià)下降，但央行應(yīng)該保持貨幣政策穩(wěn)定性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不存在嚴(yán)重的全國性問題。
八、國開行：今年棚改貸款超4000億元
中國國家開發(fā)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人1月22日透露，2015年將繼續(xù)支持重點(diǎn)領(lǐng)域薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)，力爭發(fā)放棚改貸款4000億元以上。