Q：近日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)多項(xiàng)地產(chǎn)支持政策，請(qǐng)問重陽投資如何解讀其對(duì)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)的影響？
A：3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)和財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策，主要包括降低二套房按揭貸款及公積金貸款的首付比例，以及減免兩年（含）以上個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。我們認(rèn)為，該支持政策是地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；脑俅误w現(xiàn)，新政策將有助于維護(hù)國內(nèi)樓市價(jià)格穩(wěn)定，有助于支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。另外，該新政在鼓勵(lì)居民住房改善性需求的同時(shí)也可避免樓市投資投機(jī)性需求的復(fù)燃。本質(zhì)上，政府此次房地產(chǎn)政策調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)控的重要組成部分，資本市場(chǎng)應(yīng)該對(duì)此有客觀、全面、理性的解讀。
首先，此次調(diào)整是自去年以來政府房地產(chǎn)調(diào)控回歸正?；恼哐永m(xù)。2014年9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》調(diào)整首套房的房貸政策。而本次調(diào)整，政府對(duì)二套房按揭貸款予以適度放松，主要目的是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求間的結(jié)構(gòu)性失衡。2014年以來，我國部分三四線城市樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重供過于求、庫存持續(xù)上升和價(jià)格下跌的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展關(guān)系到國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，是保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的必要條件。因此，政府此時(shí)出手對(duì)樓市進(jìn)行逆周期調(diào)控，旨在平滑樓市供需間的不均衡，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。
其次，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整力度適中，既可以支持居民住房改善性需求，又不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求回升。新政降低二套房首付比例從60%到40%，意在鼓勵(lì)支持居民改善性住房需求，并通過適度提高居民家庭財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)的目標(biāo)。另外，通過減免營業(yè)稅降低居民購房成本、提高市場(chǎng)活躍度、穩(wěn)定樓市價(jià)格。值得補(bǔ)充的是，新政適度降低二套房首付比例意味著購房者僅可以溫和增加財(cái)務(wù)杠桿力度，但同時(shí)二套房貸利率保持平穩(wěn)，這也可以避免導(dǎo)致市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的再次出現(xiàn)，進(jìn)而避免催生新一輪房地產(chǎn)泡沫形成。
最后，對(duì)資本市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)有利于降低中國經(jīng)濟(jì)的尾部風(fēng)險(xiǎn)、支持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長、穩(wěn)定投資者的預(yù)期。但需要特別注意的是，此次房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心是落實(shí)經(jīng)濟(jì)增速區(qū)間管理的戰(zhàn)略方針，而非重歸以往政策刺激的老路。因此，地產(chǎn)新政是政府對(duì)樓市低迷可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)下行壓力的及時(shí)對(duì)沖，更是在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大背景下房地產(chǎn)調(diào)控政策回歸正常化進(jìn)程的延續(xù)。從這個(gè)角度講，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)新政應(yīng)該有客觀、全面、理性的把握，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度悲觀是不必要的，而將新政盲目理解為樓市新一輪強(qiáng)刺激的開始同樣是對(duì)我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的危險(xiǎn)誤讀，對(duì)此投資者需要有清醒準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。