海南省房地產(chǎn)業(yè)在全省社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)重要地位，在城市建設(shè)中起到主導(dǎo)作用。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)20來(lái)來(lái)，海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法創(chuàng)新、政策創(chuàng)新，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和穩(wěn)健前進(jìn)，起到重要作用。

立法創(chuàng)新。

海南省利用地方立法權(quán)建立了一個(gè)適應(yīng)特區(qū)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的地方法規(guī)體系。在房地產(chǎn)業(yè)方面，海南省人民代表大會(huì)制定、通過(guò)《海南省環(huán)境保護(hù)條例》、《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定》、《海南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)停緩建工程的決定》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理規(guī)定》。海南省政府頒布《海南土地管理辦法》、《海南省城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》、《海南省城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房公積金管理規(guī)定》、《海南省停緩建工程處置規(guī)定》等地方性法規(guī)和規(guī)章制度。

海南省建設(shè)廳依法行政，制定《關(guān)于加強(qiáng)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理工作的通知》、《海南省國(guó)土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營(yíng)、抵押、登記暫行程序》、《海南省城鎮(zhèn)房屋登記暫行辦法》、《海南省城市綜合開(kāi)發(fā)公司管理規(guī)定》、《關(guān)于城市建設(shè)用地報(bào)批程序的暫行規(guī)定》等規(guī)范性規(guī)章制度。

立法的創(chuàng)新對(duì)解決房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際工作中急需的法律依據(jù)問(wèn)題和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了保障作用。

土地使用制度改革。

1988年，海南省頒布《海南土地管理辦法》，在全國(guó)率先實(shí)行土地使用制度改革，由無(wú)償、無(wú)限期行政劃撥土地，改為有償、有限期使用土地制度，土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押。土地有償有限期使用。明確宣布海南開(kāi)放土地使用權(quán)市場(chǎng)，為投資者提供使用土地的法律保障。在國(guó)內(nèi)外產(chǎn)生了巨大的反響。1992年，國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)外商投資開(kāi)發(fā)海南洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)30平方公里土地，是當(dāng)時(shí)我國(guó)規(guī)模最大的成片開(kāi)發(fā)區(qū)，也是海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立以來(lái)吸收投資規(guī)模最大的一個(gè)項(xiàng)目，標(biāo)志著海南的改革開(kāi)放邁出了極為重要的一步。

開(kāi)放的形勢(shì)和優(yōu)惠政策使海內(nèi)外投資者蜂擁而至，拉開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。隨著中央給予海南的特殊優(yōu)惠政策不斷落實(shí)，海南大開(kāi)放大開(kāi)發(fā)大改革的勢(shì)頭越來(lái)越猛，前景越來(lái)越好，房地產(chǎn)業(yè)充滿了生機(jī)與活力。形成設(shè)計(jì)、施工、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的龐大的房地產(chǎn)大軍，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和形成。

房地產(chǎn)業(yè)“海南熱”最高峰時(shí)期海南有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司4000多家。商品房開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到80億元以上。全國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)公司云集在?？谑泻腿齺喪?。房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)外投資者矚目的投資熱點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資急劇增加，開(kāi)發(fā)量成倍增長(zhǎng)。

建省前，海南累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.5億元，商品房竣工面積37.2萬(wàn)平方米。2003—2007年，房地產(chǎn)完成投資額360億元，商品房竣工面積共計(jì)609.41萬(wàn)平方米。分別增長(zhǎng)240倍、16.4倍。1988年，海南省商品房開(kāi)發(fā)投資額1.49億元，2007年預(yù)計(jì)達(dá)到110億元，增長(zhǎng)73.8倍。

產(chǎn)值和利稅隨之大幅度增長(zhǎng)。

1990年，房地產(chǎn)業(yè)提供的財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的20%以上。2003年—2006年房地產(chǎn)的相關(guān)稅收分別占當(dāng)年稅收總收入的20%、25.3%、27%和34%。2007年上半年達(dá)40%。所占比例的百分點(diǎn)逐年增加，幅度較大。

處置積壓房地產(chǎn)。

1993年—1997年，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，海南省委、省政府“進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放，狠抓兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升”，積極消除房地產(chǎn)熱給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的后遺癥。1998年，在黨中央、國(guó)務(wù)院的關(guān)懷下，海南被列為全國(guó)處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)地區(qū)。海南省遵循國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定了一系列政策法規(guī)。省人大常委會(huì)頒布《關(guān)于加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》;省政府制定《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》、《關(guān)于嚴(yán)格控制?？谑小⑷齺喪?、瓊山市新建商品房有關(guān)問(wèn)題的通知》、《加快積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作實(shí)施辦法》、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革促進(jìn)住宅業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》;省政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的通知》、《關(guān)于加快積壓房地產(chǎn)流通有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于對(duì)處置積壓房地產(chǎn)實(shí)行稅費(fèi)減免政策的通知》;此外，還有《海南省積壓房地產(chǎn)估價(jià)管理暫行管理辦法》、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于處置積壓房地產(chǎn)減免稅審批管理規(guī)定》;省高級(jí)法院下發(fā)《關(guān)于做好積壓房地產(chǎn)案件審判工作的通知》;省房改辦出臺(tái)《關(guān)于職工購(gòu)買(mǎi)積壓商品房享受房改優(yōu)惠政策的通知》?；拘纬商幹梅e壓房地產(chǎn)的地方性政策法規(guī)體系，保證了處置積壓房地產(chǎn)工作依法、有序地進(jìn)行，為今后積壓房地產(chǎn)正常消化打下基礎(chǔ)。

三亞市率先貫徹落實(shí)，處置積壓房地產(chǎn)的隆隆炮聲，宣告了海南的信心和決心。至2005年底，全省已處置閑置建設(shè)用地2.30萬(wàn)公頃，占應(yīng)處置閑置建設(shè)用地總量的96.6%;積壓商品房銷(xiāo)售或出租429.30萬(wàn)平方米，占積壓商品房總量的94.2%;停緩建工程已處置或申報(bào)處置方案的1467.80萬(wàn)平方米，占停緩建工程總量的90%。

處置積壓房地產(chǎn)工作的順利進(jìn)行，改善了群眾的住居條件，改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境，改變了城市面貌，不良貸款率大幅下降，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)鏈的良性循環(huán)，改變了海南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。

住房制度改革。

海南積極推行住房制度改革，提出“以資產(chǎn)換資本，以存量換增量”的工作思路，從實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)行租、售、建三者并舉的方針。出售公有住房，盤(pán)活存量公房。管好、用好住房資金。加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，逐步取消福利分房，探索住房貨幣化分配的辦法。實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革。1992年至2005年，累計(jì)出售公有住房11.3萬(wàn)套，占可售公有住房的98%;面積842.67萬(wàn)平方米;回收房?jī)r(jià)款23.57億元;完成職工住房總投資59.43億元;建成各類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房5.84萬(wàn)套，建筑面積767.1萬(wàn)平方米。在改善居住條件的同時(shí)，通過(guò)開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，推行職工住房物業(yè)管理市場(chǎng)化，提高職工住房的商品化、社會(huì)化水平。

“十五”期間住房制度改革繼續(xù)深入發(fā)展，實(shí)行住房分配貨幣化，建立以住房公積金制度為主的政策性住房金融服務(wù)體系，有效地提高了職工住房消費(fèi)能力。建立住房公積金制度的單位達(dá)到4018個(gè)，參加職工42.53萬(wàn)人，繳存公積金總額21.97億元;住房公積金貸款共發(fā)放20084.09萬(wàn)元;全省共利用單位住房基金給職工發(fā)放住房補(bǔ)貼2338.23萬(wàn)元。初步完成了福利住房制度市場(chǎng)化改革任務(wù)。

住房制度改革有五個(gè)“轉(zhuǎn)變”，住房供給機(jī)制從無(wú)償?shù)母＠》哭D(zhuǎn)變到提租、售房，盤(pán)活存量，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化。住房投資體制從政府和單位包建、包分轉(zhuǎn)變到建房以個(gè)人出資為主。住房資金從分散管理逐步轉(zhuǎn)變到集中規(guī)范管理，資金使用效益明顯提高。住房分配方式從實(shí)物分配轉(zhuǎn)變到全面推行住房公積金制度，加快住房貨幣化分配的步伐。住房物業(yè)管理體制從單位統(tǒng)包維修轉(zhuǎn)變到逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化管理。住房制度改革具有海南特色，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，初步建立起住房新制度，在出售公房的廣度、價(jià)格并軌的速度、提租的力度方面，走在全國(guó)前列。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1988年至2007年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額700多億元，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的17%左右;向社會(huì)提供商品房屋2100萬(wàn)平方米，占城鎮(zhèn)房屋9429萬(wàn)平方米的22.27%，其中商品住宅1542萬(wàn)平方米，占全社會(huì)住宅5855萬(wàn)平方米的26.34%。商品住宅平均每年竣工77.1萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每一城鎮(zhèn)人口每年新增0.36平方米的住宅。1987年，海南省城鎮(zhèn)人均居住面積5.8平方米;2006年底，全省城鎮(zhèn)人口平均擁有25.19平方米的住宅建筑面積，增長(zhǎng)4.3倍。

海南房地產(chǎn)業(yè)遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的政策，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了一大批環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施配套齊全，居住方便的新型住宅小區(qū)和各種開(kāi)發(fā)區(qū)。有力地推動(dòng)了海南省的城市規(guī)劃、建設(shè)管理體制的改革。為城市居民提供了居住條件，改善了城市居民的居住環(huán)境。為海南大、中城市提供了大量的基礎(chǔ)設(shè)施。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理，處置積壓房地產(chǎn)、住房制度改革的順利進(jìn)行，體現(xiàn)了增量房地交換方式的改革，推動(dòng)和發(fā)展了城市國(guó)有土地使用制度的改革，顯示了國(guó)有土地的價(jià)值，推動(dòng)了房屋商品化。海南房地產(chǎn)從高速發(fā)展進(jìn)入健康、穩(wěn)步發(fā)展階段。

2003年—2007年，海南省加快城市化進(jìn)程，加強(qiáng)住宅小區(qū)配套建設(shè)，提高城市品位。海口市、三亞市先后榮獲國(guó)內(nèi)城市建設(shè)最高獎(jiǎng)“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，南山文化旅游區(qū)獲“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。政府組織企業(yè)聯(lián)手在國(guó)內(nèi)外推介海南房地產(chǎn)品牌，對(duì)海南健康島、健康住宅進(jìn)行了系列宣傳。海南的生態(tài)、居住環(huán)境，吸引了一大批島內(nèi)外投資者來(lái)海南購(gòu)房、置業(yè)，促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)在“健康島”品牌效應(yīng)下穩(wěn)健發(fā)展，海南成為國(guó)內(nèi)比較向往的第二居住地。

2007年，中共海南省第五次黨代會(huì)提出“重塑特區(qū)意識(shí)，重振特區(qū)精神”的號(hào)召，海南省房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持生機(jī)和活力，解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，新的政策、法規(guī)在不斷創(chuàng)立。在體制創(chuàng)新上有新的突破，在搶抓機(jī)遇上有新的成效。在創(chuàng)新中發(fā)展海南房地產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)建具有海南特色的房地產(chǎn)業(yè)。