涂力磊：房地產(chǎn)板塊目前估值整體偏低

房地產(chǎn)板塊目前估值整體偏低

    受端午假期影響，本周成交環(huán)比下滑，其中一線城市環(huán)比降幅小于二線及三四線城市:本周(6.10-6.16)統(tǒng)計的重點城市除徐州成交環(huán)比小幅上升外，其他城市成交均有所下降。29個主要城市成交總體環(huán)比下降36%，主要一/二/三四線城市分別下降18%/39%/38%。同比方面，29個城市整體同比下降20%，一/二/三四線城市同比分別下降17%/39%/7%。主要城市近兩周成交的絕對量較5月上半月兩周的成交量小幅上升7%。本周各城市庫存有升有降，整體環(huán)比下降0.6%，一線城市庫存深圳連續(xù)2周下降，本周大幅下降4%，庫存絕對量為2012年10月以來的最低值。北京庫存上升4.4%，絕對庫存雖較3月有所上升，但仍處于極低位臵。廣州庫存仍在低位小幅波動，本周環(huán)比上升0.1%。近期上海庫存較3月最低庫存866萬方上升到目前的966萬方，但仍低于去年年末水平。二手房成交方面，杭州、深圳、北京和天津環(huán)比下降67%/72%/61%/66%，同比分別下降38%/56%/67%46%。四個城市二手房成交絕對量仍處本年低位。

    政策面方面，北京行政手段調(diào)控地產(chǎn)升級。北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市商品房預售許可管理有關(guān)問題》的通知，通知稱非住宅樓棟以及套均建筑面積大于140平方米的住宅預售門檻提高。報道稱北京市住建委籌劃啟動“現(xiàn)房限價”政策。從開發(fā)商經(jīng)營來看，北京的行政政策導致部分項目推盤延遲，開發(fā)商與政府之間的博弈仍在繼續(xù)，在目前開發(fā)商資金面尚不緊張的情況下，其推盤壓力也并不巨大。

    資金面情況成為壓制地產(chǎn)股估值的重要因素。SHIBOR利率脫離原有3%的波動中樞大幅跳升，最高觸及9.58%，顯示銀行間資金面明顯緊張。央行數(shù)據(jù)顯示，截至5月末金融機構(gòu)外匯占款達274，299億元，5月份外匯占款增加668億元，而1-4月新增外匯占款分別為6，836/ 2，954/ 2，363/ 2，943億元，5月新增外匯占款的驟然減少使得投資者對于資金面擔憂加劇，地產(chǎn)板塊估值承壓。

    估值水平有所回落，但基本面亮點不多:6.10-6.17日期間，申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌4.3%，同期滬深300指數(shù)下跌3.23%，本周地產(chǎn)板塊跌幅位于所有板塊的第二位， 6月至今地產(chǎn)板塊跌幅位于所有22個板塊的第一位。從6月上半月的情況來看，行業(yè)基本面成交變化不大，板塊估值主要受政策面及整體流動性的影響，我們維持 “中性”的評級。地產(chǎn)板塊PE-TTM相對于滬深300為1.37，低于過去5年均值水平1.45;行業(yè)PB-TTM相對于滬深300為1.36，接近2012年末水平。我們建議投資者在板塊估值回調(diào)后，配臵以萬科A為代表的跨越周期成長的行業(yè)龍頭。（來源：興業(yè)證券）