活動標(biāo)題
- 2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會
活動描述
- 中國社科院編撰的以房地產(chǎn)政策為主線的2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》即將出版。定于4月27日上午在社科院舉行“2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會”,以“聚焦房地產(chǎn)政策”為主題進(jìn)行研討。中國網(wǎng)進(jìn)行現(xiàn)場直播,敬請關(guān)注!
文字內(nèi)容:
- 謝壽光:
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家,女士們、先生們:大家早上好!
由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》2007年版出版發(fā)布會現(xiàn)在開始。
2007-04-27 08:54:12 - 謝壽光:
會議開始之前,首先介紹一下主席臺就坐的專家和領(lǐng)導(dǎo)。中國社會科學(xué)院高全立副院長;中國建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)原協(xié)會會長、著名的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和專家楊慎會長;中國房地產(chǎn)評估師協(xié)會副會長兼秘書長柴強(qiáng);國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云;北京市國土資源局研究室主任孫惠林;國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處處長翟善清;中國社會科學(xué)院城市與發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞。
2007-04-27 08:56:16 - 謝壽光:
還有一些專家也陸續(xù)的會到,包括社科院金融所副所長王國剛和一些專家。出席會議的還有韓國大使館經(jīng)濟(jì)部一等秘書韓相國。
房地產(chǎn)問題一直是最近幾年來社會高度關(guān)注的。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心,每年都要推出他們的研究報告《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。每次《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的推出,都會在新聞媒體和社會各界引起引起廣泛的關(guān)注和反響。
2007-04-27 08:58:35 - 謝壽光:
會議正式開始之前,就媒體如何有價值的、準(zhǔn)確的把藍(lán)皮書的成果表達(dá)作一點(diǎn)說明。
2006年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布的時候,在有關(guān)房價以及其他房地產(chǎn)政策的相關(guān)問題上,在媒體里引起不同的意見。在采訪專家的時候說法上也有不一致的地方。藍(lán)皮書的一個特點(diǎn),代表的是專家的個人觀點(diǎn),每一個藍(lán)皮書的課題組的總報告是代表主編者的意志。作為出版者來說,我們通過根據(jù)皮書的技術(shù)的規(guī)范,以及我們的規(guī)定,有關(guān)審稿的原則進(jìn)行把關(guān)、審查,既不代表出版社的觀點(diǎn)。
2007-04-27 09:01:33 - 謝壽光:
所以,如何準(zhǔn)確地利用專家的研究成果,希望各家媒體有一個準(zhǔn)確的把握。也就是前兩天,《農(nóng)村綠皮書》發(fā)布會上,有一些領(lǐng)導(dǎo)同志的發(fā)言代表的只是自己個人的觀點(diǎn),其中有一家媒體應(yīng)當(dāng)說是沒有很好的把握,而是炒作,所以,造成了不必要的混亂。因此,在這個問題上,我們每次會議里,一方面大家把藍(lán)皮書書中的內(nèi)容準(zhǔn)確地表述,如果根據(jù)自身的要求可以單獨(dú)采訪與會的個別專家,但是僅僅代表專家本人的觀點(diǎn),并不代表中國社科院,也不代表出席會議的某些領(lǐng)導(dǎo)部門的同志。
2007-04-27 09:03:07 - 謝壽光:
因?yàn)檫@些問題我想要反復(fù)說清楚,免于誤導(dǎo)。現(xiàn)在媒體也非常厲害,可能會給我們?nèi)粘5墓ぷ髟斐苫靵y。房地產(chǎn)的問題敏感度太高,今天討論的,而且主題又是聚焦房地產(chǎn)政策。政策當(dāng)然是由政府發(fā)布的,但是,專家個人對這些政策的效應(yīng),政策形成的效果是可以發(fā)表不同的觀點(diǎn)和看法的。但是,這些觀點(diǎn)和看法只代表發(fā)表的個人的自己的意見。當(dāng)然,中國社會科學(xué)院的專家、學(xué)者對房地產(chǎn)的研究是持續(xù)追蹤的,2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》到底有哪些亮點(diǎn)?哪些會引起大家高度關(guān)注的成果?一會兒主編會向大家作報告。
2007-04-27 09:04:14 - 謝壽光:
下面有請中國社會科學(xué)院高全立副院長講話。
2007-04-27 09:07:18 - 高全立:
尊敬的各位來賓、各位朋友,大家上午好!
今天我們在這里舉行2007年房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會,借此機(jī)會我代表中國社科院的領(lǐng)導(dǎo)向主辦單位對該書的出版付出辛勤勞動的全體同志表示祝賀,向到會的房地產(chǎn)界和新聞界的朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!
2007-04-27 09:07:32 - 高全立:
在我國現(xiàn)階段,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展,不僅是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證,而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。溫家寶總理在十屆全國人大五次會議政府工作報告中明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì),改善人民群眾住房條件有重大作用,必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。
2007-04-27 09:08:21 - 高全立:
經(jīng)驗(yàn)表明,人均GDP在1000-3000美元是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時期,我國正處在這個發(fā)展階段,隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和人民生活水平的提高,城鎮(zhèn)居民住房的增量需求和改善需求雙旺盛,是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。在解決溫飽之后,全面建設(shè)小康社會階段,住房一定成為城鎮(zhèn)居民的基本生活需求,而且是構(gòu)建和諧社會的重要物質(zhì)載體。
2007-04-27 09:08:54 - 高全立:
改革開放以來,特別是住房分配制度改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,不僅有效地帶動了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長,而且迅速改善了居民的生活條件,但是也存在著房價偏高,公用結(jié)構(gòu)不夠合理,房地產(chǎn)持續(xù)過熱等問題,這是前進(jìn)和發(fā)展中的問題,也與政策和管理有關(guān)。2006年國家房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策密集出臺,強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房功能結(jié)構(gòu),關(guān)注保證,特別是低受家庭的住房保證問題,2007年房地產(chǎn)仍將是社會關(guān)注的焦點(diǎn)之一,今年的“兩會”熱門話題也是房地產(chǎn)問題。因此,對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的研究,對完善我國房地產(chǎn)市場體系和住房保證體系,保證房地產(chǎn)業(yè)的健康方面具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2007-04-27 09:09:52 - 高全立:
由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主持編撰的《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年,從學(xué)術(shù)的角度審視和評判了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了一定的參考和引導(dǎo)作用。
2007-04-27 09:11:10 - 高全立:
2007年《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》將房地產(chǎn)政策作為主題,提出問題,進(jìn)行探討。盡管做了艱苦的努力,但是,由于數(shù)據(jù)、實(shí)踐和力量的限制,報告不可避免地存在這樣那樣的不足,希望各位專家學(xué)者和參會嘉賓在今天的論壇上積極展開研討,提出建設(shè)性的意見,同時也希望通過與媒體的共同努力,使《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的成果得到廣泛的傳播,為我國的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展作出更多的貢獻(xiàn),祝這次發(fā)布會取得圓滿成功。謝謝大家!
2007-04-27 09:11:25 - 謝壽光:
謝謝高院長的講話。高院長在講話中提到《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》已經(jīng)連續(xù)出版四年,其實(shí)對每一年課題組專家所發(fā)布的成果,其實(shí)我是有一個建議,明年開始各課題組對上一年度,甚至再上一年度的情況進(jìn)行評估和糾偏。
2007-04-27 09:12:12 - 謝壽光:
從我這幾年作為出版者的角度來看,房地產(chǎn)藍(lán)皮書和整個對房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測,走勢的預(yù)測應(yīng)當(dāng)和實(shí)際的情況是吻合的,提出的一些上漲的價格指數(shù)可能不能說非常精確,但是藍(lán)皮書最大的成果,不是精確到上漲到幾個百分點(diǎn),或者是每平方米上漲多少錢,而是在于對它的趨勢,對于各種政策的效應(yīng)將會有什么樣的效果做了一些專家的分析和評估,便于無論是政府的決策部門還是老百姓,根據(jù)專家的意見去把握和評估,這也就是藍(lán)皮書的價值所在。
2007-04-27 09:12:59 - 謝壽光:
2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》到底有哪些亮點(diǎn),現(xiàn)在有請藍(lán)皮書的副主編,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國先生作主題報告。
2007-04-27 09:13:59 - 李景國:
謝謝!各位專家、新聞界的各位朋友上午好!下面我代表課題組作2007年房地產(chǎn)報告的專題演講。第一,房地產(chǎn)政策回顧及2006年政策的特點(diǎn)。1998年住房制度商品化以來,房地產(chǎn)市場迅速成長和發(fā)展,但是距今畢竟不到十年的時間。時間長短,必要的法規(guī)制度、政策還很不健全,房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了這樣那樣的問題,同時房地產(chǎn)的迅速發(fā)展使其成為很快成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。
2007-04-27 09:15:24 - 李景國:
為了解決房地產(chǎn)自身發(fā)展中存在的問題,以及為了抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱的問題,近幾年國家出臺了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策,是近幾年國家出臺政策最多的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之一。2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告的政策篇,對近幾年出臺的相關(guān)政策進(jìn)行了初步的總結(jié)。近幾年政策的主要特點(diǎn):
2007-04-27 09:16:35 - 李景國:
1.調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。2.土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題,開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。3.房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r格的關(guān)注和最近對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。4.土地和房屋調(diào)控由“租”“費(fèi)”為主轉(zhuǎn)向以“稅”為主,由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。5.金融調(diào)控由寬松的鼓勵性轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。
2007-04-27 09:17:16 - 李景國:
2006年房地產(chǎn)政策特點(diǎn),2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,以調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)需求為主線,與前幾年相比,其特點(diǎn)是:1.政策的綜合性和系統(tǒng)性增強(qiáng),2006年4月底開始,國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集出臺,涉及信貸、稅收、利率、外資、套現(xiàn)結(jié)構(gòu)、市場信息、土地出讓與督查力度、土地收益分配管理等領(lǐng)域,涵蓋了房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)。2.政策的可操作性增強(qiáng)。不僅包含具體措施,而且具有量化的指標(biāo)。如對套現(xiàn)面積及其比重進(jìn)行量化的規(guī)定。
2007-04-27 09:19:27 - 李景國:
3.政策措施的針對性增強(qiáng)。政策和措施主要針對目前房地產(chǎn)市場存在的商品房供應(yīng)套現(xiàn)結(jié)構(gòu)不合理,普通住宅供應(yīng)少等問題。4.政策出發(fā)點(diǎn)增強(qiáng)了對民生的關(guān)注度。2006年出臺的房地產(chǎn)政策,以滿足普通居民住宅需求為出發(fā)點(diǎn),解決中低收入家庭住房問題提高到顯有的高度,凸顯了關(guān)注民生的理念。5.強(qiáng)化對政策實(shí)施的監(jiān)督。對政策的落實(shí)加強(qiáng)了監(jiān)督檢查,相關(guān)部委組成調(diào)查組對全國各地調(diào)查房地產(chǎn)的調(diào)控效果,加大了對違規(guī)、違法事件的處理力度。
2007-04-27 09:20:46 - 李景國:
6.重視制度建設(shè),建立國家土地督查制度,工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和土地使用權(quán)出讓收入實(shí)行管理收支兩條線的管理制度。第二個大方向,2006年中國房地產(chǎn)概括及存在的問題。一,房地產(chǎn)概況。首先看房地產(chǎn)投資。2006年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資的比重與2005年基本持平,(2005年是17.8%,2006年為17.6%)。投資增長率略有回升,(2005年19.8%,2006年為21.8%,)但是低于全社會固定資產(chǎn)的投資增長率。
2007-04-27 09:22:08 - 李景國:
從房地產(chǎn)開發(fā)方面看,土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到2000年以來的最高,但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看,2006年各類商品房銷售面積均達(dá)到了2000年以來的最高值,從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。這個可以從表上看出來。
2007-04-27 09:23:58 - 李景國:
從商品房的價格來看,2000年以來,除辦公樓銷售均價上下有所波動外,各類商品房價格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速,就是說從2000年以來,各類商品房一直上漲,但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看,2000年以來,全國商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長,2006年達(dá)到最大值。(見圖)這個表商品住宅的各種指標(biāo)。
2007-04-27 09:25:26 - 李景國:
住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達(dá)到最大,為70.2%,住宅銷售額一直在82%-86.6%之間浮動,就是從2000年以來。下一個問題是房地產(chǎn)市場存在的問題。1.部分城市房價增長過快。盡管2006年的宏觀調(diào)控政策對抑制房價增幅起到一定的作用,但是仍有部分城市房價增長過快,例如深圳市2006年商品房的平均價格9956元/平方米,比2005上漲32%,其中商品住宅均價,2006年為9106元/平方米,比2005年上漲30%。應(yīng)該引起注意的是,由于收入差距的存在,房價增長過快,會使低收入家庭住房的居住能力進(jìn)一步下降,也可能會擴(kuò)大沒有能力購房的群體。
2007-04-27 09:27:27 - 李景國:
2.市場供給偏緊。從2002年1月至今,全國商品房空置面積一直在1.22億-1.43億平方米之間波動,與強(qiáng)勁需求之間形成鮮明的反差,供求關(guān)系緊張,必然導(dǎo)致市場價格上漲,而價格上漲又導(dǎo)致市場投資和投機(jī)的增加。房地產(chǎn)市場的投資和投機(jī),又刺激價格進(jìn)一步上漲。3.價格結(jié)構(gòu)矛盾突出。商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾,比如價格矛盾,在每一個城市當(dāng)中的區(qū)位矛盾以及套型結(jié)構(gòu)矛盾等等都比較突出,但是價格矛盾更為突出。就是中低價位的商品房供應(yīng)量比較低。
2007-04-27 09:28:58 - 李景國:
4.市場秩序有待進(jìn)一步完善。目前房地產(chǎn)市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規(guī)預(yù)售、無證經(jīng)營、合同詐騙、投機(jī)操作、違規(guī)建設(shè)、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。5.信息系統(tǒng)建設(shè)有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)信息仍然存在不完善等問題,信息筆錄有待于制度化。房地產(chǎn)信息的例如搜集和系統(tǒng)化建設(shè)有待于進(jìn)一步完善。
2007-04-27 09:29:59 - 李景國:
6.住房保障體系滯后,為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障,保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低,覆蓋面比較小,資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段,沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度,經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡,而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。第三個大的方面,2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要趨勢。
2007-04-27 09:32:16 - 李景國:
1.落實(shí)調(diào)控政策力度加大。2.房地產(chǎn)投資增幅仍將保持在20%以上。3.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將有所改善。4.房價漲幅估計在5%以下。5.解決居民住宅渠道多元化。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快重組。7.節(jié)能環(huán)保型住宅將得到加快推廣。
2007-04-27 09:33:14 - 李景國:
第四,政策建議。1.堅(jiān)持市場化導(dǎo)向,規(guī)范政府權(quán)力邊際。2.增加住宅有效供給。首先需要增加土地供應(yīng),如何在不突破建設(shè)用地總規(guī)模的前提下增加土地供應(yīng)成為關(guān)鍵。解決這類問題,可以通過改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu),主要是提高工業(yè)用地,(包括各類開發(fā)區(qū))的集約利用程度,特別是制定配套政策,尤其是激勵政策,順應(yīng)城市化進(jìn)程,結(jié)合新農(nóng)村建設(shè),在改善農(nóng)村居住和生活條件的同時,逐步調(diào)整農(nóng)村人均建設(shè)用地過大的問題。3.引導(dǎo)住房需求。
2007-04-27 09:33:43 - 李景國:
4.加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè),分流新房市場需求。5.完善住房保障體系,解決中低和低收入家庭的住房問題。6.整頓市場秩序,規(guī)范企業(yè)行為。由于時間關(guān)系,今天我作的主題演講就到這里。謝謝各位!
2007-04-27 09:35:18 - 謝壽光:
感謝李景國研究員用很少的時間把主要2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的核心的研究結(jié)論給大家作了一個報告。更詳細(xì)的東西,大家可以從書上來進(jìn)一步發(fā)掘?!斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》是今天剛剛拿到手,所以,對每一家媒體都是平等的,沒有誰提前先把這個消息往外發(fā)出去。第一階段是藍(lán)皮書的發(fā)布會結(jié)束了。第二階段是中國房地產(chǎn)高峰論壇。請專家作演講。
2007-04-27 09:35:40 - 謝壽光:
首先有請中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎先生講話。楊慎會長每次在房地產(chǎn)論壇都語出驚人,我相信大家會得到很多的收獲。
2007-04-27 09:36:46 - 楊慎:
今天參加中國房地產(chǎn)高峰論壇會,我們感謝社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心為2006年的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所作的辛苦的工作。每年房地產(chǎn)的重大信息都是從社科院最先發(fā)布,房地產(chǎn)大的走勢和動態(tài)走向,他們也是起到了積極的引領(lǐng)作用。所以,從這個意義上,我代表房地產(chǎn)協(xié)會向他們感謝。但是,下面的意見,就是我講個人的意見。
2007-04-27 09:36:58 - 楊慎:
第一,當(dāng)前房地產(chǎn)的任務(wù)是干什么?房地產(chǎn)做什么?依然是貫徹國家的宏觀調(diào)控政策,把我們的思想和行動統(tǒng)一到中央宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)。這是第一的任務(wù),也是最重要的任務(wù)。中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是什么?精神實(shí)質(zhì)是什么?溫家寶總理在3月5日的全國人大的工作報告中講的非常清楚,講了房地產(chǎn)重要性的四個方面,限于時間,我不展開了,大家都學(xué)習(xí)了報告。從四個方面講了房地產(chǎn)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)和方向。
2007-04-27 09:37:40 - 楊慎:
之前在2月底,在人大會開會之前,曾培炎副總理聽取國務(wù)院有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)檢查的情形報告的時候,也作了很重要的指示。他講“房地產(chǎn)主要的任務(wù)是增加供給,引導(dǎo)需求,穩(wěn)定價格,規(guī)范市場”。這些精神同溫總理的政府工作報告“我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)以廣大居民的普通住宅為重點(diǎn),以解決低收入者、貧困人群的住房為重點(diǎn),加大財政支持力度,實(shí)行適度的消費(fèi)等等”,與溫總理講的是完全一致的,我們作為房地產(chǎn)行業(yè)的人,我們第一任務(wù)就是領(lǐng)會和貫徹這些指示。
2007-04-27 09:38:25 - 楊慎:
在這些指示當(dāng)中,雖然沒有正面的直接提到把降低房價、穩(wěn)定房價作為重點(diǎn)任務(wù),但是,大家都知道,在溫總理報告當(dāng)中對房地產(chǎn)提出了更高、更嚴(yán)格的要求。這個要求是什么?就是房地產(chǎn)業(yè)要從我們國家人多地少的國情和現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā),堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展和適度消費(fèi),發(fā)展節(jié)能、省地型建設(shè),過去是節(jié)能,而現(xiàn)在是節(jié)能、省地、環(huán)保。要求特別關(guān)心和幫助解決低收入者的住房問題,要求實(shí)行新的財政政策,積極的財政政策,支持貧困群眾的住房問題等等。這些重要性,我認(rèn)為是今年各項(xiàng)工作的總的指導(dǎo)思想。由于時間關(guān)系不講那么多了,但是,我們要注意這個問題。
2007-04-27 09:39:25 - 楊慎:
現(xiàn)在大家可能會問,既然宏觀調(diào)控調(diào)控兩年,各種手段,經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、稅收手段、科技手段都用上了,但是為什么現(xiàn)在的房價依然沒有降下來,并且在部分地區(qū)繼續(xù)上漲和回調(diào)。對這個問題怎么看?我個人看,有三點(diǎn):
2007-04-27 09:40:25 - 楊慎:
一,我們?nèi)狈Τ墒斓氖袌鼋?jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)。我們國家實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)從1993年開始到現(xiàn)在十幾年,房地產(chǎn)這個行業(yè)總體的調(diào)控沒有很好的經(jīng)驗(yàn),過去計劃經(jīng)濟(jì)下我們生活是處在短缺經(jīng)濟(jì),我們有的是制定短缺的經(jīng)驗(yàn),但是,一旦供給不平衡,供給過剩,通貨緊縮怎么治,我們沒有經(jīng)驗(yàn)。治理過剩,通貨緊縮沒有這個經(jīng)驗(yàn),這是實(shí)質(zhì),這是我們存在的現(xiàn)狀。在這樣的情況下,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快,盡管主觀上從國務(wù)院到各地政府想采取措施,但是,往往由于采取措施不對路達(dá)不到預(yù)期的效果。
2007-04-27 09:41:03 - 楊慎:
比如現(xiàn)在當(dāng)時批了穩(wěn)定房價,一般都是這樣的,緊縮貨幣,管理貨幣,嚴(yán)控土地,再增加稅收,一般是這樣做的。去年我們也是用了這三種方法,但是,實(shí)踐來看,這三種辦法的結(jié)果是增加房價。土地嚴(yán)控信貸減少了,資本提高了,是不是增加房價。嚴(yán)控,土地實(shí)行嚴(yán)格的招拍掛,不準(zhǔn)劃撥土地,土地價格都平均的上漲。用稅收來調(diào)節(jié)市場,增加稅收,這三者都是通過賣方轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者,所以,主觀上想為老百姓做好事降低房價,客觀上卻是越調(diào)越高,我們是沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。而且在這次中央提出來,從總的方面提出來加大廉租房的建設(shè),都會從建立社會保障方面都能夠解決,但是,過去我們沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。
2007-04-27 09:42:15 - 楊慎:
二,住房的社會保障制度。這是一個比較大的問題,住房的政策設(shè)計作一些反思。當(dāng)時提出來住房保障,一個是實(shí)行三種不同的供應(yīng)結(jié)構(gòu),商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。廉租房雖然提出來,當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)也有考慮,但是,具體的怎么運(yùn)作沒有可操作性的東西。因此,對于低收入群體來講,當(dāng)他一旦積蓄買房的資金的時候,房價就比原來的設(shè)想升值一兩倍,使這些人永遠(yuǎn)處在一種沒有房的困境之中。
2007-04-27 09:44:01 - 楊慎:
所以,住房制度的保障沒有建立,不完善、不健全,這是一個非常大的問題,也是中央提出要特別解決的問題。任何國家、政府必須由資本市場來調(diào)節(jié)大量的消費(fèi)者的需要,對低收入者只能是政府支持。所以,我們在這方面必須采取措施。
2007-04-27 09:44:50 - 楊慎:
三,我們現(xiàn)在有一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不夠準(zhǔn)確,統(tǒng)一的口徑不夠一致,也造成大家的認(rèn)識上的差別,現(xiàn)在甚至出現(xiàn)統(tǒng)計口徑上有打架的現(xiàn)象,因?yàn)檎呱暇托枰獢?shù)據(jù)的口徑,但是數(shù)據(jù)有不一致的地方。這個有歷史原因,原來我們國家用的是計劃經(jīng)濟(jì)體制,是包的,建一個房子,包括鋼材、水泥、木材、磚瓦,包括實(shí)物消費(fèi)在內(nèi),而現(xiàn)在的統(tǒng)計的GDP是增加值。國家過去沒有增加值的概念,我們沒有GDP的概念,九十年代中期,我們核算體系改革用蘇聯(lián)的,原來的物質(zhì)生產(chǎn)編制表體系改成帳目體系,實(shí)行了體制的根本性改變。
2007-04-27 09:45:36 - 楊慎:
我們的這個沒有改革,以后是在實(shí)踐當(dāng)中逐步的完善起來。在完善的過程中當(dāng)然有不健全的地方,也有各個地區(qū)清理數(shù)據(jù)的時候受部門、地方的行政制約,有的部門不履行,所以,大家經(jīng)常看的在報上看到的是數(shù)據(jù)打架,這就引來了政策制定人不必要的爭執(zhí)。這些問題,我個人的意見,我多次向有關(guān)的土地部門,建設(shè)部門反映意見,但是,建立一個完整的統(tǒng)計理論、統(tǒng)計制度、指標(biāo)體系、計算方法、報告制度,把完整的體系建立起來,不是一天能夠完成的。
2007-04-27 09:46:47 - 楊慎:
現(xiàn)在有這樣的問題,大家都知道,最明顯的就是城市人口,現(xiàn)在房地產(chǎn)的總量,房地產(chǎn)規(guī)模,現(xiàn)在房地產(chǎn)統(tǒng)計是14項(xiàng),是廠房、住宅、辦公樓、寫字樓,包括道路等等14項(xiàng)。城市越發(fā)展,城市的規(guī)模越大,城市化的進(jìn)程越快,房地產(chǎn)統(tǒng)計的范圍越大。房地產(chǎn)的投資開發(fā)占固定資產(chǎn)的投資是17-18%,而在大城市不一樣,北京是55%,上海占36%,天津也將近40%。
2007-04-27 09:47:41 - 楊慎:
這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是,為什么?城市發(fā)展越大,原來郊區(qū)不統(tǒng)計,而現(xiàn)在也統(tǒng)計了,原來城鎮(zhèn)不統(tǒng)計算農(nóng)村,而現(xiàn)在也統(tǒng)計,所以,隨著城市化進(jìn)程的加快,統(tǒng)計的范圍就會大,基數(shù)也大,所以,房地產(chǎn)的投資老降不下來,其中有一個是統(tǒng)計制度和計算方法的問題。這個理念要改變也有一個過程,城鄉(xiāng)劃分怎么劃分?誰能說城鄉(xiāng)怎么劃分?城市中心有城中村,每一個城市都有,城中村算城市還是農(nóng)村,現(xiàn)在說不清楚,誰都說不出來,有的算城市,有的算農(nóng)村,所以,這方面的問題,出現(xiàn)這些情況,也是正常的,報道的時候也要客觀的反映實(shí)際的問題,不然數(shù)字老不降下來,是統(tǒng)計口徑和基數(shù)的問題,這些都是下一步自己完善市場機(jī)制亟待解決的問題。
2007-04-27 09:48:32 - 楊慎:
作為當(dāng)務(wù)之急,我個人講,堅(jiān)持市場化的方向不能動搖?,F(xiàn)在究竟房地產(chǎn)怎么解決,可能解決不了,有的主張個人建房,有的說集體建房,還有提出來全面的實(shí)行廉租房制度等等,總體上市場化的方向不能變,為什么?我們這幾年房地產(chǎn)發(fā)展這么快,就是實(shí)行了市場經(jīng)濟(jì)體制。1950-1980年,30年中國建了多少住宅?7億平方米,一共是1140萬套,平均每年46萬套房子,堂堂的中華人民共和國每年46萬套房子,從1980至今,改革開放蓋了多少房子,蓋了是1.1億套房子,比過去增加十幾倍,這個歷史的發(fā)展就是市場化的發(fā)展,不能再退回來,有什么問題解決什么問題,有問題解決。我們要繼續(xù)前進(jìn),在前進(jìn)當(dāng)中繼續(xù)解決問題,前進(jìn)當(dāng)中主要的問題是什么,我個人認(rèn)為,大力發(fā)展以貨幣直補(bǔ)為主的廉租房制度。
2007-04-27 09:49:36 - 楊慎:
給沒有廉租房的人,政府建房是一個方案,政府不一定掏錢建房子,用貨幣直接補(bǔ)貼使他們有購房能力也是一種方法,要建廉租房,由他個人買,大小、朝向、區(qū)域自己選,建立貨幣直補(bǔ)的廉租房制度要大力發(fā)展。用這樣的辦法來解決多數(shù)群眾的住房問題,實(shí)行住房大眾化的消費(fèi)政策。這是我講的幾個基本的概念,對不對,請大家參考。
2007-04-27 09:51:08 - 謝壽光:
楊會長果然是語出驚人,提出了有見地的意見,包括房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)如何正確的理解。依我看,這的確是往往把平均數(shù)掩蓋很多的具體的問題?!斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》也開始越來越成熟的對每個城市,今年我們還另外出一本叫宜居城市的報告,對各個區(qū)域的房子作分析,應(yīng)該說越具體的數(shù)據(jù),對每一個消費(fèi)者或者是決策者越有用。下面請中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)同志講話。
2007-04-27 09:51:27 - 柴強(qiáng):
很高興來參加藍(lán)皮書的發(fā)布會。沒有準(zhǔn)備,既然坐在這讓我講,還是講幾句。第一,表示祝賀。藍(lán)皮書連續(xù)四年出版、發(fā)布,實(shí)在是不容易。剛才聽了報告,我感覺有這樣幾個特點(diǎn):一,嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的態(tài)度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)現(xiàn)在每個人都有觀點(diǎn),當(dāng)然,也有科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?,更多的是憑感覺自己發(fā)表觀點(diǎn)、意見。當(dāng)然,嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的嚴(yán)肅態(tài)度是非常好的。
2007-04-27 09:53:03 - 柴強(qiáng):
二,權(quán)威性。由中國社會科學(xué)院一幫專家,行業(yè)內(nèi)的一些專家,我看了一下,包括這些作者都是行業(yè)的專家。可能在媒體上大家不知道,媒體上大家知道的幾個人和真正的研究的不完全一樣。所以,業(yè)內(nèi)的話就是比較了解權(quán)威性。三,全面、系統(tǒng)。我們還是要以科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度做好藍(lán)皮書。首先是祝賀。祝賀將來越辦越好,在社會上的影響、引導(dǎo)的作用越來越重要。第二方面我談一下自己的感想。
2007-04-27 09:54:13 - 柴強(qiáng):
一,房地產(chǎn)業(yè),還是有非常大的積極的、重要的作用。是我們國家當(dāng)前,一直未來一段時期的支柱產(chǎn)業(yè),這樣的地位是非常重要的。所以,還要大力的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)它持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。這樣的主流。我估計中央也是這樣的基本的看法。二,我贊同楊會長剛才講的,包括藍(lán)皮書后面的政策建議,市場化的趨向,市場機(jī)制在房地產(chǎn)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。不能因?yàn)橛幸恍﹩栴}否定土地使用制度改革,否定過去的住房制度改革,這樣社會化、商品化、市場化方向。
2007-04-27 09:55:08 - 柴強(qiáng):
三,從過去的改革也有一些不足的地方。我們在1989年住房制度改革,停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化,針對過去的傳統(tǒng)的一套做法,使我們國家這幾年住房變成消費(fèi)的熱點(diǎn),住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)。以前對住房、社會保障關(guān)注的不夠,目前關(guān)注住房的保障,我也是非常贊同的。
2007-04-27 09:56:20 - 柴強(qiáng):
因?yàn)樽》亢鸵话愕纳唐凡灰粯樱话愕纳唐废衿?,買不起就用公共交通解決,或者是其他的一些商品,可有可無的,但是住房是生活必需品,社會上總有一些低收入者,從現(xiàn)在的資本主義國家,收入很高的國家,也有一些低收入者,住房是價格大的商品,所以,總有一些人買不起的。所以,又必須人人享有住房。當(dāng)然,也要注意區(qū)分與人人擁有住房是兩碼事,是人人享有住房。所以,我們國家中低收入者也享受經(jīng)濟(jì)改革的成果,所以,在目前有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的情況下,要更多的關(guān)注住房保障。當(dāng)然,有一個合理的度,目前這方面比較缺乏,所以,要大力。
2007-04-27 09:57:02 - 柴強(qiáng):
四,適合我們國家的國情,我們應(yīng)該走什么樣的住房建設(shè)的模式和住房的消費(fèi)模式的問題。實(shí)際上現(xiàn)在大家都清楚了,大的背景可能還要深入研究,在我們國家突出的問題就是人多地少、人員缺乏。我們住房模式必須要走節(jié)能、省地、環(huán)保,所以,要適合我們國家國情的住房的建設(shè)的模式,我們要談。當(dāng)然,我們更多的應(yīng)當(dāng)采取經(jīng)濟(jì)的杠桿作用進(jìn)行調(diào)節(jié)。不宜過多的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)制性的規(guī)定,所以,要采用高的稅收,對大戶型的商品住房,高低價,適當(dāng)?shù)倪€有一些限制的措施來引導(dǎo)。
2007-04-27 09:58:09 - 柴強(qiáng):
通過真正的有錢人交高的稅、高的地價,這部分反哺到中低收入者的廉租房的建設(shè),這也是解決的一個途徑。不是大家看齊。當(dāng)然,目前也要倡導(dǎo)住房的消費(fèi)模式,建設(shè)模式相對應(yīng)的是消費(fèi)模式。目前住房消費(fèi)模式,有些是過多的超前消費(fèi),這個問題確實(shí)存在。剛才我們幾位來的早一點(diǎn),在貴賓室的幾位領(lǐng)導(dǎo)講,也要倡導(dǎo)這種消費(fèi)的模式,其中一個是超前?,F(xiàn)在的年輕人剛工作,或者是剛結(jié)婚就希望有大的房子,這在西方也是不可想象的。當(dāng)然,誰都想住好房子,但是要按照正常的來買。另外就是追求過大。
2007-04-27 10:00:08 - 柴強(qiáng):
高品質(zhì)、高品位,而不是盲目的追求大面積,當(dāng)然要有適度的面積,要理性的消費(fèi)。所以,住房消費(fèi)模式要引導(dǎo)。我還想談一點(diǎn),分析經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段,特別是消費(fèi)的模式相對應(yīng)的。住房消費(fèi)目前都是要抵押貸款,這是很正常的。當(dāng)然,我經(jīng)常講,利率對于消費(fèi)、對于房價有很大的影響,但是,短期內(nèi)影響不大,因?yàn)槲覀兩险{(diào)的利率大家反映不大,當(dāng)然,從歷史長期來看影響非常大。水滴石穿的原理大家知道。
2007-04-27 10:01:13 - 柴強(qiáng):
回顧歷史,我們利率最高的水平是將近12%,國家還要進(jìn)行保值儲蓄。最低的時候?qū)⒔?%,目前我們還是2%多,所以,從歷史來看,還是在很低的位置,正常的是到5%、6%的位置。當(dāng)然到一定程度可能爆發(fā),那個時候貸款的利率到什么地方去,大家可以想像。所以,理性的消費(fèi)也要考慮到這樣的因素。當(dāng)然,還有其他的因素,我不多講了。
2007-04-27 10:02:02 - 柴強(qiáng):
在房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在一些其他的問題。目前我對征地拆遷也有一點(diǎn)考慮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,土地可以說是一個原材料,必須有。土地來源我們國家有兩個來源,一個是城市的房屋拆遷,實(shí)際上房屋拆遷并不是要拆遷房屋,而是要取得這塊地。農(nóng)村的土地就是征地、征收。所以,《土地管理法》、《物權(quán)法》出臺以后,都要保護(hù)被拆遷、被征地的居民、農(nóng)民的利益,這是非常正確的。
2007-04-27 10:02:43 - 柴強(qiáng):
當(dāng)然,我個人的意見,兩種極端都要房子,一種是沒有合法的征地拆遷的前提,沒有足夠的補(bǔ)償。當(dāng)然還有一種漫天要價,無理取鬧。所以,拆遷要足額補(bǔ)償?shù)轿?,特殊困難的情況要給予充分的考慮。這樣要依法快速地完成征地拆遷的過程。當(dāng)然,細(xì)節(jié)有很多的技術(shù)問題,我講的是有一個規(guī)律和原則。當(dāng)然,解決房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題還有其他的,但是,最后還是持續(xù)健康規(guī)范的發(fā)展。我們不能為了一時,包括穩(wěn)定房價也是這樣,如果不穩(wěn)定,最后還是行業(yè)內(nèi)的人士吃虧,會有泡沫,在泡沫的過程中大家都是非??鞓罚巳硕紩嵉藉X。
2007-04-27 10:03:33 - 柴強(qiáng):
但是,泡沫破滅之后,人人都是受害者。非常簡單的道理,這個杯子值10塊錢,你50塊錢買,我賺了40,我很高興,你賣另外一個人他出100元,你也賺了,我從他手里200元買到,他也很高興,我再賣給你出300元買你也很高興,但是,這個杯子實(shí)質(zhì)就值10塊錢,泡沫的時候大家很快樂,但是大家一醒悟什么支持這個價格,是真正的收益還是內(nèi)涵的價值支持,實(shí)際上總有一天大家會醒悟的。
2007-04-27 10:04:54 - 柴強(qiáng):
所以,包括我們的房價的問題,在一些地方確實(shí)高了,脫離了基本的支撐,而且個別的城市住房的價格超過了寫字樓的價格,這在世界上都少見。所以,我問了很多的專家,包括國內(nèi)、國外的專家,大家沒有想過這個問題,這個問題值得思考。按道理,商業(yè)寫字樓、工業(yè)、住宅都有一個順序,如果順序顛倒了,兩者肯定有一者是不正常的。謝謝大家!
2007-04-27 10:05:39 - 謝壽光:
下面有請國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話。
2007-04-27 10:06:25 - 鄒曉云:
感謝主辦方提供這個平臺,也感謝新聞媒體記者對房地產(chǎn)的關(guān)注。今天討論的重點(diǎn)是聚焦政策,我今天的講話也盡量的靠近主題。我今天想說的一個基本的想法,就是從目前的情況來看,我們的房價很高,我認(rèn)為很根本的原因就是壟斷造成的。這個壟斷是制度性的壟斷。最近北京市公布一個數(shù)字, 1-2月,商品住宅銷售的成交額是逐年下降的,下降7%。平均價格是逐漸的上升的,上升的幅度是17.3%。這說明一個什么問題,就是銷售量在下降,但是,價格在不斷的上升。
2007-04-27 10:06:53 - 鄒曉云:
北京市2007年3月份可銷售的房屋是78959套,但是,登記銷售的只有8574套。這就是從官方網(wǎng)站上找到的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是非常具有壟斷市場的特征的。這是一個現(xiàn)象。我們在推進(jìn)市場建設(shè),加強(qiáng)宏觀調(diào)控的同時,我們要關(guān)注壟斷的問題,我們經(jīng)常看電信行業(yè)的壟斷,還有銀行、鐵路各方面的壟斷,大家提出了很多的治理的方式,包括銀行最近大家也很關(guān)注。房地產(chǎn)這種制度性的壟斷我們應(yīng)該引起關(guān)注。
2007-04-27 10:07:51 - 鄒曉云:
我說幾個方面:第一,房地產(chǎn)開發(fā)許可制度,這是我們值得反思的問題。大家可能習(xí)以為常,房地產(chǎn)開發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場,或者是提供一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍。但是,這種制度已經(jīng)成為市場壟斷的門檻。具體看一下房地產(chǎn)管理開發(fā)企業(yè)的辦法有設(shè)置很多不同的門檻,比如企業(yè)要獲得開發(fā)的有哪些專業(yè)的要求等等門檻上的東西。這是中央的政策和地方的政策都有這種限制。它會造成什么后果?目前的情況是這樣的,所有的土地必須經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商之后才能進(jìn)入普通的消費(fèi)者手上,房地產(chǎn)開發(fā)存在一個特許經(jīng)營的行業(yè)。就像煙酒一樣,這是形成壟斷的基本條件。
2007-04-27 10:08:58 - 鄒曉云:
我記的在五六年前到一些小縣城去,這些小縣城一般的居民他們都自己購買土地建房子,但是再過幾年過去,現(xiàn)在沒有這樣的情形了,所有的土地都是在開發(fā)商手里,普通的消費(fèi)者只有從開發(fā)商手上拿地。我說這個事,并不是我們攻擊這個制度,我們可以改善、完善這種制度。因?yàn)橘徺I土地或者居住權(quán)是每一個公民應(yīng)該具有的權(quán)利,我們通過各種方式都有平等的權(quán)利獲得土地,但是我們現(xiàn)在買一套房子多么的困難。
2007-04-27 10:10:22 - 鄒曉云:
合作建房已經(jīng)好幾年的歷史,提出了這個概念,但是目前的情況下仍然沒有松動。溫州雖然取得了合作開發(fā)的土地,但是,現(xiàn)在在立項(xiàng)的過程中仍然是等待,而且是不知道什么時候能夠拿到許可。實(shí)際從某一個方面來說,限制了每一個人購買土地的權(quán)利,這是很不公平的。
2007-04-27 10:11:43 - 鄒曉云:
我的建議是我們要逐步的放開合作建房,而且這種合作建房,在世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家地區(qū)都是具有的制度,而且比例是很高的。我們生產(chǎn)房屋,自建房屋是每個人的權(quán)利,制度上不能造成門檻或者是歧視性的制度,應(yīng)該提供公平的環(huán)境。第二,土地出讓政策。這是土地使用制度改革或者是房地產(chǎn)使用制度改革的最早的基本的制度,這個制度本身沒有問題,包括出讓土地也沒有問題,問題是現(xiàn)在把土地大部分的出讓給開發(fā)商。
2007-04-27 10:12:15 - 鄒曉云:
我們在北京作過一個調(diào)查,開發(fā)商非常愛好擁有大規(guī)模的土地,這種大規(guī)模的土地帶來的后果是什么,首先開發(fā)商會獲得很多的利潤,這是不用說的,這是一點(diǎn)。二是開發(fā)商可以形成區(qū)域性的壟斷。在大城市當(dāng)中大家感覺不是特別的明顯,在一些中等城市是非常明顯的。一個中等城市往往由兩三個開發(fā)商控制,在某一個區(qū)或者是東邊、西邊就是自己開發(fā)。這種壟斷已經(jīng)完全控制住價格,大家知道,早期建的時候價格很低,逐漸的價格上升,完全是按照自己的意志增加房價。
2007-04-27 10:13:22 - 鄒曉云:
另外,在規(guī)劃上也是。因?yàn)樾^(qū)的規(guī)劃基本都是開發(fā)商自己做的。我認(rèn)為這也是不太好的東西。作為未來的居住人應(yīng)該有權(quán)利參加小區(qū)規(guī)劃的,當(dāng)然,從操作上來說,未來的居住者是不可能直接參與的,因此,政府就要參與,但是政府在里面頂多起到批準(zhǔn)、批示的作用,基本控制力是很小的。
2007-04-27 10:14:19 - 鄒曉云:
對房地產(chǎn)開發(fā)來說,擁有一片大規(guī)模的土地之后,完全可以從追求利益的角度來操縱規(guī)劃,也是對未來的土地使用者的權(quán)利的侵犯。我建議應(yīng)該把土地出讓變成小塊的,甚至是一棟樓、一棟樓的出讓,有些人說這是很麻煩的,不可操作性。其實(shí)我們具有這樣的條件,我們的土地是一級開發(fā)的。既然土地已經(jīng)做熟了,為什么不切割賣,這樣賣有什么好處?在整個的市場當(dāng)中,土地的附屬,出賣的綜地非常多。綜地多了以后,供應(yīng)的總量相當(dāng)于市場的商品的部分。出讓的招拍掛是很正常的銷售出去。
2007-04-27 10:15:34 - 鄒曉云:
第三,房屋的預(yù)售制度。這會造成什么?造成資金的壟斷。我們大家知道,最早預(yù)售房制度,政府的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動發(fā)展,但是,現(xiàn)在看來預(yù)售制度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷,最后形成壟斷效率的工具。這個制度現(xiàn)在不能取消,我們建議是要逐步的改善,直到最后變成一種購房的資金保護(hù),作為一種保護(hù)賣房者和購房者利益的武器,不僅僅是開發(fā)商的武器。
2007-04-27 10:17:50 - 鄒曉云:
第四,稅收制度。稅收有很多,但是,現(xiàn)在未來做的物業(yè)制度,物業(yè)稅或者是不動產(chǎn)稅,其中一塊要引起重視。我們應(yīng)該把開發(fā)商持有的土地和持有的房屋、沒有賣的房屋作為和普通消費(fèi)者持有的房屋同等看待。為什么這樣說?房地產(chǎn)開發(fā)商取得了土地,是擁有完全產(chǎn)權(quán)的,建造房屋也是完全產(chǎn)權(quán)的,賣給我們以后也是獲得完全產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)這些東西是平等的,在稅收上面也是平等的。
2007-04-27 10:19:03 - 鄒曉云:
有一個什么好處?就是開發(fā)商持有期間所交納的稅收會相對的增加,這樣增加開發(fā)商的土地房屋的持有成本,避免開發(fā)商囤積土地或者是有房不賣的情形。當(dāng)然,這也是一個公平的基本原則。所以,這些政策方面的東西,我們應(yīng)該要重新進(jìn)行反思,我們的側(cè)重的目標(biāo)是什么,限制的目標(biāo)是什么,現(xiàn)在的效率是什么,應(yīng)該進(jìn)行重新的評價和修訂。早期發(fā)生的作用到現(xiàn)在還存在不存在,這是我們應(yīng)該引起思考的。我講的完全是個人的觀點(diǎn),供參考。謝謝!
2007-04-27 10:21:09 - 謝壽光:
鄒所長提供了一個看待房地產(chǎn)政策非常好的視角,是很新的,和楊會長講的一樣,堅(jiān)持市場化方向,是從不同的層面來談的。下面請北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話。
2007-04-27 10:22:32 - 孫惠林:
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、新聞界的朋友們,你們好。今天我非常高興,因?yàn)槟軌虻竭@個會議來聽到許多專家的真知灼見,而且對我今后的工作中開拓思路、提升理論水平,受益也是匪淺的。在這幾年的工作中,作為北京市國土資源局也做了好多工作,在房地產(chǎn)這塊確實(shí)我們也下了很大的力氣,所以今天我借這個會談三點(diǎn)個人的想法,或者說是我個人在工作中的體會。
2007-04-27 10:23:26 - 孫惠林:
第一,剛才楊會長講的我深有體會,在房地產(chǎn)市場上,政府的主導(dǎo)作用應(yīng)該是在哪?這個準(zhǔn)確定位,這幾年一直是在摸索。像我這么大歲數(shù),我快60歲了,我們都知道,我們年輕的時候,要結(jié)婚要房子不是找市場,找單位、找領(lǐng)導(dǎo),也就是說那會兒是國家包起來的。住房制度改革以后,結(jié)婚不找領(lǐng)導(dǎo),是找市場,有錢就買,沒錢就租或者借。我也當(dāng)過領(lǐng)導(dǎo),當(dāng)時一把手領(lǐng)導(dǎo)特難受是底下職工結(jié)婚找我要房子,那時最難受。
2007-04-27 10:24:13 - 孫惠林:
但是現(xiàn)在住房制度改革以后走向另一個極端,全部找市場。全部找市場以后又過度到一些社會的收入是不平等的,有收入高,也有收入低,也有收入特別低的,這些人住房怎么說?人人擁有住房和人人享有住房是不是一個概念?我記得那時有一個錯誤的口號,人人都要有產(chǎn)權(quán)房,變相的提法,結(jié)果造成了消費(fèi)的誤導(dǎo),千軍萬馬都擁在一級市場,房地產(chǎn)新增商品房市場,全都買新建商品房。
2007-04-27 10:26:44 - 孫惠林:
所以政府的定位實(shí)際上是在主導(dǎo)作用,在房地產(chǎn)市場中到底應(yīng)該起哪個作用,始終在探索,當(dāng)然現(xiàn)在越來越明晰。通過這幾年的工作,政府在房地產(chǎn)中的定位有從四個方面:
2007-04-27 10:28:19 - 孫惠林:
一,政府應(yīng)該切切實(shí)實(shí)的做好社會保障性住房,這是我們現(xiàn)在講的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。這里我要糾正新聞屆同志們有些記者的錯誤報道,兩限普通商品房不是社會保障性住房,要把兩限商品房,錢交的再多也是普通商品房,只能算是政策性房,但是不是社會保障性房,這個觀點(diǎn)要扭轉(zhuǎn)過來。
2007-04-27 10:29:02 - 孫惠林:
社會保障性住房就是咱們現(xiàn)在講的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,政府在這一塊是要全力以赴的下很大決心,甚至要付出代價的,要保障這部分房子的供應(yīng),所以北京是今年提出來530,300萬的普通住宅,200萬經(jīng)濟(jì)適用房,30萬廉租房,這30萬廉租房20萬新建,還有10萬回購。社會保障住房是200+30,那是社會保障性住房,兩限房是要投放市場,我們要摸一摸,我們投放兩限房以后對市場是否會發(fā)生變化。
2007-04-27 10:30:01 - 孫惠林:
因?yàn)閮上薹客瞥鲆院笫欠癜逊績r拉下來,我們也不知道,但是我們想推出來試一試。據(jù)我們所了解,昨天好多新聞界同事去了,我們局二樓,西三旗那塊地,第一塊房招標(biāo),昨天開標(biāo),在這之前我們也做了一些調(diào)查,西三旗附近有一個公司,我不說是哪個公司,那個房子賣到9800元,后來我聽旁邊一個同志跟我說,我們那塊降價了,9800賣不動,賣到5200,因?yàn)檫@次在西三旗最高限價6300,把旁邊賣高價的頂住了,且不說房價的結(jié)構(gòu),精裝修還是毛坯房、粗裝房先不說,房價的差別,從這個跡象可以看出,我們啊也想看,投放的2000商品房能不能穩(wěn)定房價,起到的什么作用,這是政府要做的第一個工作。
2007-04-27 10:31:01 - 孫惠林:
二,政府要做的一個主導(dǎo)作用是對于市場需求的疏導(dǎo)或者是引導(dǎo),為什么這么?市場是供需兩方面。這些年我們一直加大在供上下工夫,但是需求強(qiáng)勁是我們不能不看到的現(xiàn)實(shí)。北京市去年新建商品房35%是外地人購買的,從北京市建委的網(wǎng)站可以看到,100套房子中35套是外地人買的,剩下的65套是本地人買的。金融貸款能夠限制他們不買房嗎?根據(jù)我們內(nèi)部掌握的信息,真正北京市現(xiàn)在買新建商品房將近40%都是一次性付款,尤其外地人。所以金融調(diào)控對他的作用并不是很大。
2007-04-27 10:33:19 - 孫惠林:
這個事情,需求非常強(qiáng)勁的情況下,我們強(qiáng)調(diào)供給,這是一個方面,當(dāng)然應(yīng)該我們做的。但是更應(yīng)該做的是需求怎么做。就像剛才領(lǐng)導(dǎo)講的,我參加工作一直到28歲結(jié)婚,找領(lǐng)導(dǎo)要房,領(lǐng)導(dǎo)給了我一間,說實(shí)在沒什么房子,給你一個12平米的房子,過了兩年換一個筒子落樓16平米,再過幾年,一直到78年恢復(fù)高考上大學(xué),大學(xué)畢業(yè)以后第二年也就是84年單位才調(diào)個小兩居室。
2007-04-27 10:34:33 - 孫惠林:
我們這一代人從住房的需求來說逐步的往上過度,可能現(xiàn)在這種需求強(qiáng)勁的旺盛,一步到位,超前消費(fèi)也好,叫什么也好,包括一些年輕人大學(xué)一畢業(yè),前一階段我們到清華大學(xué)調(diào)查周圍租房售房時,剛剛來上大學(xué)的學(xué)生,家里把在家里的家產(chǎn)、房子賣了,到清華大學(xué)附近買房子。一步就要到位。我個人的看法,住房應(yīng)該在這方面進(jìn)行宣傳,不同層次的消費(fèi)理念應(yīng)該有所調(diào)整,我從前年就曾經(jīng)提出來,宜租者租,易購者購。這個政府應(yīng)該進(jìn)行積極的疏導(dǎo)。
2007-04-27 10:35:33 - 孫惠林:
三,住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這是政府應(yīng)該做的。我們都知道,中國原來說是地大物博,現(xiàn)在看起來中國的土地資源相當(dāng)貧瘠,北京16400平方公里,實(shí)際平原占39%,這39%刨掉綠化帶可利用率非常少,現(xiàn)在按照城市總體規(guī)劃,國務(wù)院批復(fù)2020年到1800萬,可是到去年年底以后達(dá)到1581萬,人口的增長對住房的是需要的。同時住房的需求都要住100平米以上的大戶型要多少平?可能在座的同事也去過,我去過日本,比如香港,他們也是土地資源貧乏,我去日本第一印象是,到了人家去以后,他們比我們家的地方還小。
2007-04-27 10:36:49 - 孫惠林:
日本人土地資源的貧瘠造成特別小的居住空間,所以他們資源的缺乏,他們住房結(jié)構(gòu)上有調(diào)整。我們過去前幾年在住房結(jié)構(gòu)上確實(shí)有錯誤,大量的推行的都是130、140、150平米的大面積,那是不對的。所以這次建設(shè)部提出住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整,我覺得是非常好的,這是對于節(jié)約資源、能源的一個最大的好處。而且也適應(yīng)現(xiàn)在人口資源環(huán)境的相互融洽的問題。
2007-04-27 10:38:31 - 孫惠林:
四,政府應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的完善健全,這是它應(yīng)該做的。房地產(chǎn)市場,一般都關(guān)心一級市場。新增商品房,也就是買新房子的市場。但是房地產(chǎn)還有二級市場,賣舊房的市場,就是存量房市場。第三級是租賃方市場。從北京市場來說,一級市場火爆,千軍萬馬都擁上去。二級市場,北京具有特殊性,所以二級市場比上海、其他城市,每天的成交量差好幾倍,當(dāng)然有一些客觀原因,北京市好些軍隊(duì)大院、國家大院,大院的房子賣了以后,不太喜歡別人再搬進(jìn)來,所以再上市存在這么一個門檻的,但是北京二級房市場部開放或者說比較薄弱,雖然這兩年有所好轉(zhuǎn),但這實(shí)際上是一個問題。
2007-04-27 10:39:22 - 孫惠林:
三是租賃市場,在北京基本管理是特別薄弱的地方,全是黑中介,或者自己找人租的,沒有形成一個完善的,特別健全的,大家挺放心的,到市場可以找到租房子的。我覺得政府應(yīng)該在房地產(chǎn)這三級市場上完善、兼健全上下工夫。當(dāng)然我講的不一定對。第二個想法,剛才楊會長也講了,統(tǒng)計指標(biāo)體系的問題。
2007-04-27 10:41:24 - 孫惠林:
不好意思,我從2004年當(dāng)我們局的綜合處處長兼管計劃統(tǒng)計。我看了他們報的計劃統(tǒng)計報表以后,我當(dāng)時腦子都大,我仔細(xì)看了以后發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計的數(shù),因?yàn)槲颐總€季度要做形式分析,我發(fā)現(xiàn)用他們的數(shù)特別不好用,為什么不好用?仔細(xì)的琢磨了好幾天,最后發(fā)現(xiàn),我們現(xiàn)在使用的這種統(tǒng)計指標(biāo)體系都是計劃經(jīng)濟(jì)時代建立出來的一套東西,所以有些數(shù)據(jù)按照計劃經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計不需要要,但是現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)以后有些指標(biāo)體系對不上,我想要的還要重新調(diào)查一下,所以我們這幾年,從我們局來說,通過建立月報制度,而且建立相當(dāng)多的市場需要的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2007-04-27 10:42:55 - 孫惠林:
但是整個來說,房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,不知道在座新聞界的記者是否有體會,舉幾個例子來說就感覺到有什么差別的地方了。比如說,房價的事,前兩天報紙上說,廣州市長一句話房價降低,沒兩天,國家統(tǒng)計局講廣州市的可比房價,3月份上漲8.6%,這是報紙上登的。這兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)有沒有毛病?都沒有毛病。因?yàn)閺V州國土房管局公布的數(shù)據(jù)是當(dāng)期供應(yīng)的商品房的均價,可是國家統(tǒng)計局出的數(shù)是在同期、同質(zhì)可比的一種價格,哪個更科學(xué)?我這幾年一直跟建委開會,我特別反對當(dāng)期住房均價,因?yàn)檫@個太好算了。
2007-04-27 10:47:08 - 孫惠林:
也就是3月份新供應(yīng)的商品住宅都是遠(yuǎn)郊區(qū),中心區(qū)的高檔房不供應(yīng),這個數(shù)加上一除,跟上個月一比馬上價格降低。什么叫同質(zhì)可比?比如在東單地區(qū),東單地區(qū)的房產(chǎn)請房地產(chǎn)評估師,根據(jù)現(xiàn)在各方面的條件,重新評估在3月份的指標(biāo)是什么,在去年3月份評估時的指標(biāo)是多少,馬上可以顯示出它的價格,這是真實(shí)的。但是現(xiàn)在我們并沒有明確房價哪個數(shù)據(jù),這是一個想法。第二,房價這塊,均價這個概念,北京市16410平方公里,北京市中心的房子和延慶、平谷的房子能不能加上除2,這個概念不對。因?yàn)樵O(shè)計空間布局的影響,或者二房主、三房主,它的房屋什么樣。
2007-04-27 10:48:36 - 孫惠林:
還有一個房屋的結(jié)構(gòu)也不一樣,磚混還是高層,還是別墅型、大戶型。所以這里科學(xué)性很強(qiáng),但是我不知道大家是否注意,我挺注意,今年1月份開始北京市公布房價的時候是分三個數(shù),第一是高檔商品住宅的房價同質(zhì)可比上漲多少;第二普通商品住宅房價是漲多少;第三經(jīng)濟(jì)適用房的房價漲多少。大家知道,回龍觀的經(jīng)濟(jì)房價是2600元。你要加1萬除2就成6000多,這個價格別說專家不好解決,就是對想買房子的人也不好買。
2007-04-27 10:50:09 - 孫惠林:
我們關(guān)心的是想買這個地段,我想買這個結(jié)構(gòu)的房子,這個房價在這幾個月的上漲趨勢或者漲幅,這樣我好判斷,我要的是這個東西。在現(xiàn)在的統(tǒng)計指標(biāo)體系里面恰恰不能反映這個問題,不信你們?nèi)シ?,這個東西很難做的。在市場上賣的商品房有毛坯房、有粗裝修,有精裝修,現(xiàn)在都用一個價是非常不科學(xué)的。精裝修的價格,每平方米加多少錢沒譜,甚至連家用電器也配上了。
2007-04-27 10:51:31 - 孫惠林:
所以具體的怎么把房價定在哪個位置、哪個點(diǎn)上很值得研究。所以在房價問題上,我們一般不敢輕易用數(shù)據(jù)來說明,我總覺得這個數(shù)字的差別很大。另外一個例子涉及到土地管理部門。去年中國房地產(chǎn)報的記者談過,中國房地產(chǎn)報專門等過,在土地供應(yīng)上,它有很多的時點(diǎn)不同、內(nèi)涵不同,時點(diǎn)、內(nèi)涵,包括它的一些具體的涵蓋的例子不一樣,大家非常關(guān)心的是我們土地市場,我們局二樓的土地市場,很多記者經(jīng)常去,包括我們房地產(chǎn)儲備中心的房,我們現(xiàn)在一用數(shù),有些記者用錯。
2007-04-27 10:52:31 - 孫惠林:
為什么用錯?我們現(xiàn)在公布的三種供應(yīng)土地的量的概念是三個時點(diǎn),第一個時點(diǎn),土地中心準(zhǔn)備推出的點(diǎn)在網(wǎng)上公布,這是準(zhǔn)備推出去,還沒找到主,就像商品沒有找到買主。我打算推出多少塊地,多少平方米,無所謂。第二個成交量,像昨天西三旗,招標(biāo)出來結(jié)果,這是成交。推出去后成交有一個月左右的時間差,成交以后到辦理手續(xù)又有一個月,這之間都有變數(shù),推出19塊可能賣17塊,這次成交三塊可能辦手續(xù)時就兩塊,都有變數(shù)。我們一般對外公布的數(shù)據(jù),辦理完用地手續(xù)指簽定合同,成交量指簽訂成交確認(rèn)書的。所以在統(tǒng)計,現(xiàn)在我們國家誰都在用,誰都可以用各種時點(diǎn)往外說,但是數(shù)據(jù)太多以后,大家就亂套了。
2007-04-27 10:55:07 - 孫惠林:
住宅,前幾年看到的都是規(guī)劃建筑面積,從今年還是從去年下半年開始,建委的網(wǎng)上出現(xiàn)套的概念。其實(shí)對于住宅來說,剛才楊部長一直講套,非常好。為什么住宅是套?一套可能是500平米一個別墅,一套可能是50平米的幾居室。為什么用套科學(xué)?因?yàn)橐幢本┦谐W∪丝?5810萬,有多少戶,除一下這個戶,北京市人均戶,一戶平均2.3人,如果賣出一戶,可以安置2.3人,如果當(dāng)期有多少套房子賣出去按照有多少人可以算出來,但是按照規(guī)劃建筑面積算不出來,人均20、30平米沒法算。
2007-04-27 10:55:48 - 孫惠林:
所以實(shí)際統(tǒng)計指標(biāo)體系來說我們現(xiàn)在非常不完善,我遇到的各種各樣的問題特別多。因?yàn)榫唧w確定時點(diǎn)、內(nèi)涵,我為什么今天多講了,因?yàn)槲抑涝谧枚嘈侣劷绲呐笥涯銈兎浅jP(guān)注這個東西,我們也希望你們來關(guān)注,但是我們也特別希望你們引用一些數(shù)據(jù)、關(guān)注這個的時候,真正的琢磨一下,他們出的這個數(shù)到底是什么含義,你們研究透以后,我們老一代的新聞報道記者里面,專門一項(xiàng)的記者,他就因?yàn)檫@種寫作的琢磨成為這一行業(yè)的專家,我們在這方面需要記者同志們深入研究以后也成為這方面的專家,也能夠給政府出一些更好的點(diǎn)子和主意。
2007-04-27 10:56:15 - 孫惠林:
我們在研究中,因?yàn)橥恋夭块T對房地產(chǎn)的關(guān)注有兩個問題,第一房價漲是不是供應(yīng)少了。第二房價漲是不是地價漲了。我們研究來以后,我們突然發(fā)現(xiàn),房屋有一個建筑能力的問題,住房還有一個建筑能力問題,這個有人研究過嗎?其實(shí)你們可以查一下,北京市每年的住宅開戶工是3000萬,北京市每年銷售也是3000萬,竣工3000萬。等于三個3000萬,這個住宅和銷售的3000萬是不是北京市整個住宅能力的頂點(diǎn),還是有很大的空間?因?yàn)檫@個對分家有很大的影響。
2007-04-27 10:56:52 - 孫惠林:
據(jù)我所知,現(xiàn)在的3000萬的竣工能力相當(dāng)于8年以前的5倍,作為一個城市,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,在住宅的建設(shè)方面是不是應(yīng)該也有一個頂點(diǎn)或者極限?因?yàn)榇蠹叶贾溃本┦鞋F(xiàn)在不讓采沙,北京市的建筑市場沙子一下漲了十幾倍,現(xiàn)在都是從河北廊坊周圍往這拉沙子,住房的能力如果無限制加大,會造成建材價格上漲,實(shí)際上對整個成本是增加的,對房價是有影響的。而且建設(shè)能力的這三個3000萬,這個特別值得探討。
2007-04-27 10:57:28 - 孫惠林:
在座的記者們非常年輕,后生可畏,希望你們利用你們接觸面廣、多方面了解情況的時候,多學(xué)習(xí)、鉆研、琢磨一些這方面的東西,通過這種鉆研、分析、研究,可能你們提出的意見比我們?nèi)锶酥v的還好,不至于出一些大笑話。謝謝。
2007-04-27 10:58:00 - 謝壽光:
孫主任說了很多的題目,不僅僅是對媒體,更多的是給我們的政府和研究者出了很多的,有的是非常具有操作性的。聽完以后,《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在明年對一些概念就要更加進(jìn)一步清晰了。前面都講了很多房地產(chǎn)的金融問題,今天這次會議請到了社科院金融所的副所長,著名的金融學(xué)家王國剛教授,剛才接待外賓所以來晚了,我們有請他??次覀兘鹑趯<以趺纯创康禺a(chǎn)的問題?大家歡迎。
2007-04-27 10:58:29 - 王國剛:
謝謝有個機(jī)會跟大家交流。事實(shí)上我想講的問題已經(jīng)沒有太多關(guān)于金融,因?yàn)榻鹑诳偸呛同F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)結(jié)合一塊,現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)控制好,金融問題問題無從談起。首先,住宅的商品化改革取向不能動搖。這句話什么意思?這幾年在討論過程中隱隱約約就有這樣一個意向,好象應(yīng)該鑒于現(xiàn)在商品住宅價格,一個是過高,第二個走高的幅度過快,有人提出要進(jìn)行自建房、單位建房等,要加大這個力度。
2007-04-27 11:00:26 - 王國剛:
又有人明確提出來,應(yīng)當(dāng)按自建房、單位建房占到整個住宅供給量的70%-80%,留下的20%左右的空間給商品住宅。如果是這樣一種的狀況,實(shí)際上意味著中國1999年到2001年的公房改革失敗,往回走。如果這樣一種狀況能夠成立,也就意味著中國住宅商品化的進(jìn)程,在這個過程中要停止。所以,我提出這個問題,住宅商品化的取向不能動搖。
2007-04-27 11:01:34 - 王國剛:
不能因?yàn)檠巯律唐纷≌袌錾嫌羞@樣或者那樣的問題,就認(rèn)為我們發(fā)展商品住宅市場搞錯了,現(xiàn)在所存在的問題,我們認(rèn)為它應(yīng)該是發(fā)展中的問題,是發(fā)展不足的問題,而不是發(fā)展市場所形成的問題。大家只要看一看市場經(jīng)濟(jì)國家的情況都明白,像住宅是一個商品化的市場。我曾經(jīng)在一有一個場合說過,會提出這樣一種看法的人也許是忘掉,或者也許就沒經(jīng)過,當(dāng)時在1999年公房改革之前,那個歷程。
2007-04-27 11:02:46 - 王國剛:
大家想想那個時候的情況,為什么我們要進(jìn)行住房的商品化。提了很多很多的理由,這些理由今天似乎都已經(jīng)被人們淡忘,都好象不存在了。比如單位建房當(dāng)中,且不講手續(xù)辦多麻煩,單位建房當(dāng)中以權(quán)謀私的事少嗎?腐敗的事少嗎?各單位為了分房,職工打破頭,這種事少嗎?職工的住宅面積增長的幅度是什么狀態(tài)?大家居住的情況又是什么狀態(tài)?收的可憐的租金連房子維修費(fèi)都不夠,等等的事情,從這樣的但是調(diào)到那個單位,從這個地區(qū)調(diào)到那個地區(qū),大家都可以把歷史翻一下,沒有必要在這個時候,我們曾經(jīng)提出住房商品化改革的東西都忘了,沒有必要讓我們再回歸過去。
2007-04-27 11:04:19 - 王國剛:
所以這一點(diǎn)我想強(qiáng)調(diào),當(dāng)然如果講的話,里面的事多了,里面多少矛盾,出了多少事,大家都可以去查。另一方面,大家也可以看到,我們的城鎮(zhèn)化建設(shè),尤其是一些大中城市的面貌改善,實(shí)際上跟商品住宅市場的發(fā)展是直接相關(guān)的,如果假定都是各單位建房,各種配套設(shè)施怎么上呢。當(dāng)時多少的單位建了房以后,這個設(shè)施上不去,那個設(shè)施上不去,拖了多少時間。
2007-04-27 11:05:11 - 王國剛:
現(xiàn)在城市政府在進(jìn)行這樣的城鎮(zhèn)化過程中,各種配套設(shè)施上去,相當(dāng)一部分資金來自商品住宅的土地銷售,一旦回到那時候這些恐怕沒有了,所以要把這個過程好好的回想,而不是簡單的提出單位建房、個人集資建房占到70%、80%,不是這樣的。
2007-04-27 11:05:45 - 王國剛:
第二,關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房。大家都在講,要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比重等等,對于這個我想可以做更深入的討論,因?yàn)橛幸粋€市場選擇問題,我要講的是經(jīng)濟(jì)適用房該怎么樣用政策予以管理。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房絕大部分仍然是銷售,并且定的是中低收入。在中國很有意思,我們老喜歡把“中”擺的到處都是,一講商品住宅是供中高收入階層,或者經(jīng)濟(jì)適用房是中低收入,這個“中”究竟該擱在上面還是下面,擱在高還是低的范疇,你們能說清嗎?什么叫中等收入?舉個例子,比如大家知道今年到3月份年收入12萬元的都應(yīng)該去申報納稅。
2007-04-27 11:06:39 - 王國剛:
年收入12萬元,你們覺得是高收入還是中收入范疇?如果做一個假定,說在高收入范疇,你知道不吃不喝,12萬十年下來120萬能買賣多少房嗎?他屬于高還是中呢?能說清楚嗎?這個收入應(yīng)該算什么收入呢?我們好些人在算這個東西是用工資表收入來計算,如果用工資表收入來計算給大家一個數(shù),你們自己去查。去年一年全國城鄉(xiāng)居民新增儲蓄存款23000億,且不講進(jìn)了股市、買了基金,你們?nèi)ゲ橐幌拢珖擎?zhèn)職工2006年工資總額是多少,遠(yuǎn)低于這個數(shù),不吃不喝都漲不了這么多錢,那收入算什么?所以在這里面,算的名堂太多。
2007-04-27 11:08:28 - 王國剛:
在有如此多的名堂算的條件下,怎么算經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入階層,能算的清嗎?恐怕算不清。算不清,當(dāng)然誰又可以買,這是很簡單的事,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和商品住宅的差價太大,我曾經(jīng)舉過例,如果3000塊錢一平米的經(jīng)濟(jì)適用房,假定一套的面積是100平米,為了計算簡單,是30萬,如果商品住宅60進(jìn)入70塊錢一平米,意味著占了便宜,如果排隊(duì)或者走各種關(guān)系,花一個星期,30萬,誰的工資有這么高。
2007-04-27 11:11:36 - 王國剛:
照這樣的一個口徑去供給經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房邊際沒譜,誰都要。政府又怎么能夠支持的住,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的,基本是無價的,又怎么能夠有足夠的資金給經(jīng)濟(jì)適用房的住宅做各種的商業(yè)、文化、醫(yī)療、綠化等等的配套呢?沒錢。因此,我們覺得經(jīng)濟(jì)適用房與其對身份進(jìn)行界定,不如對使用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。這種標(biāo)準(zhǔn)大致上可以有三方面:第一,經(jīng)濟(jì)適用房只租不賣。
2007-04-27 11:12:25 - 王國剛:
每套的建筑面積可以有所限制,比如說按照90平米的多少折,六折、七折。租的時候是有條件的,不是沒條件,比如說可以按照經(jīng)濟(jì)適用房的造價也可以按照市場的參考價交20%的定金,因?yàn)樵瓉碣I的話首付也是20%,定金是什么意思,租的時候錢在這兒,等到離開不租把本金還給你。在租的過程中,比如在經(jīng)濟(jì)適用房使用,不能買小車,有錢買小車干嗎租經(jīng)濟(jì)適用房,不能買一定標(biāo)準(zhǔn)以上的,這種的家庭用品,給你某種限制,因?yàn)闆]錢才租,可以在租金給你補(bǔ)貼,但是不能買高檔的東西。在這個過程中,比如你不能在外面有一套商品住宅,除非你準(zhǔn)備搬家了,給你一個時間段,比如半年,在半年里你外面的商品住宅買了你再搬家。
2007-04-27 11:12:41 - 王國剛:
給你一些限制,在這樣一些限制條件下,不管你是什么收入的,你在這個地方住只能是這樣,必須受約束。這樣下來,我相信經(jīng)濟(jì)適用房的需求量比我們現(xiàn)在估計的大大調(diào)整,這是不一樣的。因此,得換個思路來考慮,否則經(jīng)濟(jì)適用房沒譜,這樣下去人人都要,因?yàn)檠劭粗鴳{空得了一塊便宜。這是我想講的第二個問題,當(dāng)然細(xì)講很多,時間關(guān)系不講了。
2007-04-27 11:13:31 - 王國剛:
第三,關(guān)于廉租房。廉租房當(dāng)然是給低收入乃至于社會保障的人群,現(xiàn)在在這部分人需要劃邊界,不能沒完沒了。為什么需要劃邊界?因?yàn)檫@部分實(shí)際上是用財政支持的,我這個城市的財政只能支持我這個城市的人口,如果沒完沒了,像現(xiàn)在有一些人提出,這塊應(yīng)該擴(kuò)展到農(nóng)民工,下面事情就開始麻煩了。因此,必須有邊界。比如說應(yīng)該以這個城市固定人口,因?yàn)楝F(xiàn)在的戶籍制度還起點(diǎn)作用,這里面享受社會保障,然后對他進(jìn)行分配。這些人隨著時間推移有三個情況會變化,有些人的隨著時間的推移故去了,對象故去了,廉租房的供給也不需要了,第二有些家庭收入提高了,也就脫離了這樣的群體,往上走;第三,有些人到外地去工作,搬家了。這一塊就會逐漸的以擴(kuò)張的態(tài)勢逐漸的收斂。
2007-04-27 11:14:01 - 王國剛:
這里面需要大家關(guān)注一個事,現(xiàn)在討論房價的很多人都關(guān)注,一個城市,不管什么城市,有沒有人口邊界,如果有人口邊界,這個人口邊界的保障機(jī)制是什么?過去我們用的是戶籍制度,隨著市場經(jīng)濟(jì)的推進(jìn),戶籍制度在這方面能起的作用越來越小了,它應(yīng)該是什么?像北京這樣一個城市,人口應(yīng)該無限制的擴(kuò)展嗎?你能夠認(rèn)為它在未來十年、二十年、五十年人口能夠增加到5000萬、8000萬、1個億嗎,能讓更多人住在北京嗎?如果不是這樣,北京應(yīng)該建立什么樣的人口邊界自然機(jī)制,這恐怕是需要認(rèn)真考慮的問題。不能夠無限制的往下走。你的收入達(dá)不到在北京的消費(fèi)水平,外地人員就不應(yīng)該進(jìn)入北京,應(yīng)該進(jìn)入下一個城市的城市。
2007-04-27 11:15:03 - 王國剛:
如果那個城市也不能達(dá)到,應(yīng)該進(jìn)入再下一個城市,城市本身是多層次,大家怎么能往有限的幾個大型城市集中呢?這個大型城市必須把所有的東西保障,所有的人往這兒集中?這恐怕是不現(xiàn)實(shí)的,也是不客觀的。所以從這樣的一個角度出發(fā),應(yīng)該考慮對不同層次的人群,運(yùn)用政策進(jìn)行不同的界定來保障這樣一個市場的健康發(fā)展、有序發(fā)展,這里面好些事情不是用道德所能解釋的,如果經(jīng)濟(jì)問題都用道德進(jìn)行解釋就不需要經(jīng)濟(jì)學(xué)了,經(jīng)濟(jì)學(xué)不需要研究了,大家都去研究道德學(xué)。那是一種客觀的過程,所以我覺得在這個過程中,需要去劃分一些政策。
2007-04-27 11:16:00 - 王國剛:
有些人說這些房子都是農(nóng)民工建的,他們?yōu)槭裁床荒苌w房,早些年政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家講資本家剝削工人,工人穿不上衣服,建房子工人住不上房子等等,把這個東西搬出來,實(shí)際上這講的是極不符合市場經(jīng)濟(jì)的。如果說都是這樣的話,紡織廠的工人所織的布都他穿,農(nóng)民種的糧食農(nóng)民吃,蓋房的人蓋的房子他住,這個社會上的人口沒有一個人能活著。為什么?種糧的人不織布就不穿衣服,蓋房的人有房沒糧吃。在社會分工如此復(fù)雜的東西,帶情緒化的東西來表述恐怕不合適,一定是在交易過程。
2007-04-27 11:16:35 - 王國剛:
既然是交易就要符合經(jīng)濟(jì)學(xué)最一般的規(guī)律,要符合市場經(jīng)濟(jì)的最一般的道德。不是那種情緒化,甚至拿道德討論問題,好比如現(xiàn)在還有人在講這句話,講那些無房戶要買房,這個詞本身出來我就沒搞明白什么叫無房戶?是指沒有私人產(chǎn)權(quán)的房還是指沒有房子住,住在露天。
2007-04-27 11:17:08 - 王國剛:
至少到今天為止,我沒有看到,不知道你們是否看到,有哪一戶人家在露天住,不要多,哪怕三天,然后他去買房子。如果住三個月、三年,你們更可以說了,也有人說買房擁有私人產(chǎn)權(quán)的房是中華民族的傳統(tǒng)習(xí)慣,這個傳統(tǒng)從哪來我也不知道,我所知道的,至少從我懂事開始,我所住的房就是單位分配的,使用權(quán)的房。一直到1999年公房改革以后才開始,像我們這些在單位工作買了公房才有私人產(chǎn)權(quán)的房。
2007-04-27 11:17:30 - 王國剛:
這個詞不知道從哪開始,有人說從封建社會開始。我問一下幾千年前,帝王將相住的是誰的房?是私人產(chǎn)權(quán)的房嗎?如果是這樣,大家有功夫到恭親王府走一下,王府的主人變更了多少代,那些主人變更是因?yàn)榘逊慨a(chǎn)賣了嗎?那不就是因?yàn)樵紫喑鰡栴}了,政治上不忠于皇上,所以皇上把他宰了或者是貶了,這個房子著急的收回來再分配給另一家,什么時候是私人產(chǎn)權(quán),如果是私人產(chǎn)權(quán),這個人被殺了房產(chǎn)不能充公,連在宰相都如此,再講皇帝,如果皇帝死了產(chǎn)權(quán)歸他嗎,如果是私人產(chǎn)權(quán)歸他,但是另外一個皇帝接管了,王朝和平民是如此嗎?連這種帝王將相不如此的話,百姓還需要多說嗎?所以在這個過程中講這些東西我覺得沒有意義,就是一種情緒化的東西,不是那么客觀的,所以這個事情要客觀的去看。
2007-04-27 11:19:43 - 王國剛:
實(shí)際上在這個過程中,不管對于廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則去理性的思考。為什么?因?yàn)楝F(xiàn)在我們所面臨的一個嚴(yán)重的問題是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。在這樣的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的條件下,我們對供給說了很多東西,似乎得把它打壓下去的話,甚至政策方面也表現(xiàn)出這種傾向,我覺得很不應(yīng)該。
2007-04-27 11:20:25 - 王國剛:
很多人到今天為止,因?yàn)楦母镩_放這么多年,到明年有30年在1998年以后形成的買方市場,大家大概經(jīng)歷了八九年的買方市場的思維,在很多方面都已經(jīng)有了買方的權(quán)利,用這樣一套思維現(xiàn)在去考慮賣方市場的狀況,也就是供不應(yīng)求的狀況,然后提出很多問題,實(shí)際上對于商品住宅市場,我建議大家多用供不應(yīng)求、賣方市場的思路去看,如何解決這樣一種狀況。
2007-04-27 11:21:01 - 王國剛:
現(xiàn)在大家提了很多問題,在早些年賣方市場誰都不提,因?yàn)槟莻€時候是賣方市場,那時候短缺的厲害,大家都沒提,現(xiàn)在之所以集中的提是因?yàn)榇蟛糠稚唐肥琴I方的,所以老在主張買方的權(quán)利。所以情況不是如此,既然不是如此要針對那個時候考慮事情,因此如果有興趣很多事可以回到80年代甚至90年代市場的很多事去考慮,那個時候囤積冰箱,倒冰箱、彩電的,有誰在那個地方講那么多,只要短缺一定出事,今天還有人道倒冰箱彩電嗎。今天很多東西,在過剩條件下也分檔次,比如一個鉆石可以賣10萬,你能說鉆石對我很有用,價格太高,只應(yīng)該賣30塊,沒道理。有都是這種事。
2007-04-27 11:22:03 - 王國剛:
最后講一下住宅里面金融的事,這里的事牽扯方方面面,在中國現(xiàn)在住宅里面金融最重要的有三件:第一是關(guān)于按揭貸款。按揭貸款在發(fā)達(dá)國家,按揭貸款是銀行的主要資產(chǎn),我記得我曾經(jīng)說過這個事,全美商業(yè)銀行,房地產(chǎn)貸款的數(shù)額是它工商企業(yè)貸款的2.7倍,這2.7倍的房地產(chǎn)貸款里面95%以上是按揭貸款,還有4%多一點(diǎn)是裝修貸款,沒有給開發(fā)商,這是人家?guī)资曜呦聛淼囊粋€必然結(jié)果。
2007-04-27 11:22:27 - 王國剛:
可是我們現(xiàn)在,在發(fā)展這樣一個最優(yōu)良的部分,我們覺得太多,要打下去。這對整個銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu),防范銀行風(fēng)險等等極為不利,在這樣的政策條件,由于需求過于旺盛,人們?nèi)~購買的比重在快速上升。這對于我們來講,究竟對銀行有好處還是對誰有好處?中國的這些銀行今后究竟在資產(chǎn)方面怎么發(fā)展,業(yè)務(wù)方面怎么發(fā)展都是值得大家認(rèn)真去思考的問題。不要單方面的只是講商品住宅怎么樣,甚至用更大的概念叫房地產(chǎn),不要只是講它,恨不得讓銀行和這些東西都有一個轉(zhuǎn)變。
2007-04-27 11:22:56 - 王國剛:
所以這里面一定得考慮到周邊的關(guān)系,這是我想講的一個,中國應(yīng)該大力發(fā)展按揭貸款,必須把市場做大。購房不能簡單的以你的收入去計算。有人在講,前不久有人講國外的房價只等于一個家庭收入的1.5-3倍之間,我不知道這個數(shù)字從哪來。我所知道的是1988年聯(lián)合國人居中心的數(shù)字,這個倍數(shù)在亞洲地區(qū)為11.3倍,我們處于亞洲,不處于美國,我們該用什么數(shù)據(jù)呢?發(fā)達(dá)國家是5.8倍。
2007-04-27 11:24:28 - 王國剛:
第二個我所知道的,剛才講全美商業(yè)銀行的資產(chǎn)當(dāng)中貸款類,房地產(chǎn)貸款遠(yuǎn)高于工商企業(yè)貸款,我們是工商貸款是房地產(chǎn),我們的房地產(chǎn)貸款包括開發(fā)貸款,6倍,我們是倒過來,人家是什么。如果說做一個假定,住宅價格只是一個家庭年收入的1.5倍或者3倍,可以告訴大家一個最簡單的事,美國的房地產(chǎn)貸款壓根就不存在,因?yàn)槎歼€掉了,太簡單了,要這么大數(shù)字干什么。
2007-04-27 11:25:26 - 王國剛:
緊接著這里面有另一個概念,這也是媒體經(jīng)常講的叫房奴。如果大家繼續(xù)喜歡用房奴這個概念我可以講兩個最簡單的,所有企業(yè)從銀行貸款都可以叫貸奴,這句話反過來,大家都不該向銀行貸款你就不奴了。好象這都是強(qiáng)迫,又想得到貸款又不想還款,這樣就不奴了嗎?這是哪里的理論,這個詞,說句實(shí)在話非常貶義的,可以告訴大家不要貸款,這沒問題,我們不用發(fā)展這一套體系。有了貸款就是奴,干脆我們也不放,我們不當(dāng)主人,你也別當(dāng)奴隸。有什么意思?能夠在這里解決什么問題呢?什么問題也解決不了,把情緒提升上來了。
2007-04-27 11:26:34 - 王國剛:
關(guān)于金融方面第二件事,關(guān)于開發(fā)商的資金來源問題,應(yīng)該迅速改變它的結(jié)構(gòu)。什么叫迅速改變它的結(jié)構(gòu)?開發(fā)商使用的應(yīng)該是中長期資金,任何一個樓盤的建設(shè)都不是在一年所能完成的,從獲得土地開始,用銀行貸款對開發(fā)商是極為不合適的。所以應(yīng)該改變它的結(jié)構(gòu),從這一點(diǎn)上應(yīng)該發(fā)展,開發(fā)商應(yīng)該發(fā)債,以公司證券、房地產(chǎn)資金、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資、發(fā)股上市等等改變開發(fā)商的資金來源結(jié)構(gòu)。
2007-04-27 11:27:08 - 王國剛:
實(shí)際上中國現(xiàn)在的條件,由于政策原因?qū)﹂_發(fā)商已經(jīng)保護(hù)不少了,我們曾經(jīng)做過一個假設(shè),假設(shè)中國的這些開發(fā)商在現(xiàn)有的條件下,他們的資金是這樣一種主要來源于銀行的結(jié)構(gòu),把這樣一個狀況擱到歐美國家去會是什么狀態(tài)?跟大家講句明白話,絕對不像有些人講的由于開發(fā)商房子賣不出去就會形成不良資產(chǎn),目前總格局肯定不是這樣。而是反過來,開發(fā)商還不了貸款銀行直接接過來,因?yàn)槭倾y行的抵押品,是我的,如果沒建好樓盤再投錢把它建好,如果建的差不多,銀行把它賣出去,銀行獲得的收益遠(yuǎn)高于利潤。
2007-04-27 11:27:41 - 王國剛:
我們現(xiàn)在是不收樓盤,沒辦法,這個對開發(fā)商來講是莫大的打擊,因此要趕緊轉(zhuǎn)變這個狀況,應(yīng)該采用市場的資金而不是銀行的資金。由此來改變另一個狀態(tài),我們現(xiàn)在能夠可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商比重不高,相當(dāng)高的比重是開一個樓盤下一步怎么辦。所以開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展是我們現(xiàn)在需要認(rèn)真研究的問題。只有把這個問題解決了,我們才能夠進(jìn)一步討論剛才孫主任提出的,究竟我們的建筑能力有多強(qiáng)。不然這個樓盤建完了,發(fā)現(xiàn)下一個樓盤沒有他就歇了,哪天再出來做不知道。在這個過程中,變化非常多,經(jīng)驗(yàn)各方面也不足,所以要解決這個問題,只有長期性的資金才有長期性的安排。這個事需要我們認(rèn)真的考慮。這是開發(fā)商的資金要認(rèn)真解決。
2007-04-27 11:28:17 - 王國剛:
第三個需要認(rèn)真解決的是,預(yù)售房的資金不足,預(yù)售房原來把錢直接交給開發(fā)商,后來出了一大堆的事,出了事以后,有些部門停止預(yù)售房,停止預(yù)售房這條路肯定是錯的。實(shí)際上這里真正出的問題不在于預(yù)售房本身,而在于預(yù)售房的錢應(yīng)該交給誰。在西方國家這些錢交給第三者,不是直接交給開發(fā)商,由第三者代表購買者的利益,監(jiān)督開發(fā)商的各種情形,是這樣的制度規(guī)范化。因此,要把這個東西做一個調(diào)整,否則的話購買者由于人群分散,沒有足夠的力量來監(jiān)督開發(fā)商,錢一交完舉手投降了,如果開發(fā)商不履約就是無數(shù)的官司,這對于社會穩(wěn)定和市場發(fā)展沒有好處。所以從金融來講,眼下這三個問題需要政策面花比較大的精力去研究解決,從而促進(jìn)這個市場健康規(guī)范發(fā)展。
謝謝!
2007-04-27 11:28:55 - 謝壽光:
感謝王國剛所長做的精彩發(fā)言,從理性化的角度對房地產(chǎn)涉及的方方面面,思路非常清晰,我相信給我們新聞界朋友提供了很多的新聞選題和素材。最后有請《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主編,社科院城市發(fā)展和環(huán)境中心的牛鳳瑞主任講話。
2007-04-27 11:29:22 - 牛鳳瑞:
剛才國剛先生談到“房奴”的問題,我想補(bǔ)充一下,要想不當(dāng)“房奴”的話,辦法非常簡單,把現(xiàn)在的賣掉,立刻成為百萬富翁。
2007-04-27 11:29:49 - 牛鳳瑞:
下面我談兩個對我國房地產(chǎn)政策的思考。住房關(guān)系民生。我國房價2005、2006連續(xù)兩年大幅度上升導(dǎo)致政府高度關(guān)注和一系列政策出臺,各界對此也爭論激烈。如何看待房價上漲,采取何種政策措施加以應(yīng)對,事關(guān)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展全局。
2007-04-27 11:30:17 - 牛鳳瑞:
一、理性看待房價上漲
房價上升的背后是復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系、社會分配關(guān)系,是政治體制、文化傳統(tǒng)變數(shù),受到國情、市情和發(fā)展階段嚴(yán)重制約。嚴(yán)格意義上的房價增幅應(yīng)是同一區(qū)位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們通常所說的房價增幅是當(dāng)年平均房屋售價(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比?!胺績r增幅過快”是一種判斷,是以上年房價基本合理為假設(shè)前提的。上年房價較低,則同等房價增量升幅較大,反之亦然。例如,平均房價比去年都是增加400元/㎡,在北京房價增幅為5%左右,而距永定門50公里的固安縣城房價增幅則達(dá)20%以上。
2007-04-27 11:34:29 - 牛鳳瑞:
當(dāng)年良好區(qū)位的高品質(zhì)大盤較多投放市場,則平均房價會有較大幅度上升;若遠(yuǎn)郊的大盤集中上市,又會拉低平均房價。市場形成房價是我國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志?,F(xiàn)實(shí)的房價是市場供求關(guān)系多年積累的結(jié)果,當(dāng)期現(xiàn)房可能是2年之前開工建設(shè)的,購房資金可能是多年的積蓄。所以,判斷房價上升是否過快(慢),不僅要看當(dāng)年同比增幅,還要看上年房價基數(shù),乃至以往多年的房價基數(shù)。
2007-04-27 11:34:54 - 牛鳳瑞:
我國住房制度基本完成是在2000年,由于住房市場化時間較短,現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格,依上年房價為參照系作出判斷要慎重。例如,2000-2004年北京房價年均增幅為0.78%,是一個房價4年基本沒有變化的基數(shù);計入2005年高幅增長的房價, 5年平均增速為4.2%,而同期城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為10.4%;計入2006年13.6%的增幅,北京6年平均房價增速為5.7%,仍低于同期城鎮(zhèn)人均可支配收入平均增速4.7個百分點(diǎn)。
2007-04-27 11:35:18 - 牛鳳瑞:
我國房價過快上升基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。從需求來看,我國是一個有13億人口,正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國情決定了我國面對的是每年1000多萬城鎮(zhèn)增量人口的住房需求;由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的持續(xù)提高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級拉動的城鎮(zhèn)居民不斷增長的改善性住房需求以及必須進(jìn)行的舊城改造而導(dǎo)致的被動住房需求。
2007-04-27 11:35:38 - 牛鳳瑞:
基本住房需求、改善性住房需求和被動需求的疊加,形成了不可遏制的剛性需求,是房價上漲的基本動因。所以,抑制房價過快上漲,基本途徑是多建房,建好房,增加住房的有效供給。而且住房總體上供不應(yīng)求將是我國今后一個相當(dāng)長時期內(nèi)的主要矛盾,也是我國作為一個發(fā)展中國家的基本特征之一。解決這一主要矛盾應(yīng)是房地產(chǎn)政策的主要著力點(diǎn)。
2007-04-27 11:36:00 - 牛鳳瑞:
從供給方面看,偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后,限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展;住房基本保障制度建設(shè)的滯后,混淆了市場機(jī)制和社會保障的界限,擾亂了人們的思考方式,提高了中低收入階層的購房預(yù)期;控制房地產(chǎn)投資的政策導(dǎo)向,不僅抵消了控制房價過快上漲政策的效力,而且抑制了住房供給的相應(yīng)增加,加劇了供不應(yīng)求的矛盾。2005年全國房地產(chǎn)投資同比增長19.8%,比上年增幅下降8.3個百分點(diǎn);占社會固定資產(chǎn)投資的比重為17.8%,同比下降0.9個百分點(diǎn);2005年土地購置面積同比下降4.0%,2006年房地產(chǎn)竣工面積減少0.6%,供給偏緊使房價上升成為必然。
2007-04-27 11:36:16 - 牛鳳瑞:
另外,在解決住房問題上,中國居民對政府的期望值高,政府也自認(rèn)為義不容辭。輿論媒體和學(xué)者群體某些不準(zhǔn)確的導(dǎo)向等等,又成倍放大了社會對房價上漲的反響。
2007-04-27 11:36:55 - 牛鳳瑞:
房價高漲,拉升居民生活成本,引發(fā)公眾不滿,影響和諧社會建設(shè)。但房價變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式,是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿,也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。低房價首先有利于富人過量占有住房,稀缺資源的低價更容易造成浪費(fèi)和低效使用。所以我認(rèn)為,房價近兩年多過快上升固然應(yīng)該引起高度警惕,但從一個較長時段來看,與平均收入增長速度相比較,仍在可以接受的區(qū)間。
2007-04-27 11:37:07 - 牛鳳瑞:
我們既然要建設(shè)市場配置住房資源的體制,就要承受體制轉(zhuǎn)換的“陣痛”, 但也不能奢望市場化解決我國居民住房的所有問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨的主要傾向不是市場過度,而是由于過度的行政干預(yù)所導(dǎo)致的市場扭曲。在房地產(chǎn)政策設(shè)計上,既要重視房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響,強(qiáng)化政府在市場失靈領(lǐng)域干預(yù)的作用,對房地產(chǎn)市場實(shí)施正確的調(diào)控,又要著力完善住房保障體制。
2007-04-27 11:37:21 - 牛鳳瑞:
要在合理劃分市場機(jī)制和行政干預(yù)的邊界、中央政府和地方政府事權(quán)財、權(quán)合理匹配的基礎(chǔ)上,根據(jù)公共財力提供的可能性,增加公房建設(shè),滿足低收入階層住房基本需求;又要堅(jiān)持市場化改革的方向不動搖,充分發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用,利用價格杠桿調(diào)節(jié)住房分配,逐步滿足中高收入階層不斷提高的改善性住房需求。
2007-04-27 11:37:35 - 牛鳳瑞:
二、重視房地產(chǎn)政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本研究
我認(rèn)為,我國房地產(chǎn)政策研究目前存在著一種傾向,就是強(qiáng)調(diào)政策的必要性、強(qiáng)調(diào)需要多,對政策實(shí)施的可能性、執(zhí)行條件、執(zhí)行成本較少論及。所以,必須加強(qiáng)對政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本的研究。
2007-04-27 11:37:53 - 牛鳳瑞:
一是要清理認(rèn)識政策效力的局限性。任何政策都是針對某一現(xiàn)實(shí)問題而設(shè)計出臺的。但某一現(xiàn)實(shí)問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結(jié)果。任何政策都一把雙刃劍,既會對所針對的現(xiàn)實(shí)問題發(fā)揮校正作用,又可能對相關(guān)問題產(chǎn)生負(fù)面影響。
2007-04-27 11:38:05 - 牛鳳瑞:
例如,加征二手房交易稅有利于抑制炒房,減少市場需求,但也增加了房屋交易成本,消弱了房屋的流動性,間接拉升房價;控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過熱的社會固定資產(chǎn)投資,但也會減少房屋供給,推動房價上升,這是近年調(diào)控房價過快上漲政策預(yù)期不理想的原因之一。
2007-04-27 11:38:20 - 牛鳳瑞:
所以要重視對房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負(fù)面效應(yīng)研究。權(quán)衡利弊得失,注意政策相互配套,防止政策效力相互抵消,發(fā)揮政策體系合力作用,才能達(dá)預(yù)期效果。
2007-04-27 11:38:40 - 牛鳳瑞:
二是要重視政策執(zhí)行條件的研究。任何政策都有一個執(zhí)行條件問題。不具備執(zhí)行條件的政策,盡管有千萬條理由證明其正確性和必要性,執(zhí)實(shí)也只能是一句空話,強(qiáng)制執(zhí)行將適得其反,或者將支付極高的社會成本。所謂有條件要上,沒有條件創(chuàng)造條件也要上,其實(shí)創(chuàng)造條件也需要條件。我們的房地產(chǎn)政策設(shè)計不僅要針對現(xiàn)實(shí),強(qiáng)調(diào)問題解決的必要性,而且更要重視政策執(zhí)行的條件,政策實(shí)施的可能性。
2007-04-27 11:38:58 - 牛鳳瑞:
例如,提出住房保障應(yīng)保盡保,實(shí)行地方政府問責(zé)制,作為正處于城市化加速階段的一個發(fā)展中的大國,首先明確應(yīng)保的條件和保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么,有多大財務(wù)、能在多大程度上達(dá)到“盡?!保繉σ恍┕藏斄狡鹊牡胤?,實(shí)行住房保障問責(zé)制還要具備必要的條件。不具備必要實(shí)施條件的問責(zé)制將難以達(dá)到激勵和警戒地方政府的目的。
2007-04-27 11:39:14 - 牛鳳瑞:
三要重視政策的執(zhí)行成本,全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執(zhí)行成本,特別是機(jī)會成本。執(zhí)行現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策既要支付經(jīng)濟(jì)成本,也要支付社會成本;既有即期成本支付問題,也有長期成本支付問題。收益大于成本才是好的政策。當(dāng)然,不同的價值取向,不同的知識結(jié)構(gòu)和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是,好的政策應(yīng)是有利解決當(dāng)前主要矛盾的,必須是兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)、兼顧經(jīng)濟(jì)收益和社會福祉的。
2007-04-27 11:39:28 - 牛鳳瑞:
一般情況下,房地產(chǎn)政策目標(biāo)與房地產(chǎn)發(fā)展客觀趨勢相吻合,才能取得事半功倍的效果,反之或者事倍功半,或者根本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。例如,我國當(dāng)前住房需求既有低收入階層的基本保障需求,但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供給,有利于平抑市場商品房價過快上漲,但對于低收入階層來說仍然是可望而不可及,等于用有限的公共財力補(bǔ)貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求,由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構(gòu)成干擾,也給腐敗和權(quán)力尋租留下了空間,是一項(xiàng)既無公平、又無效率之舉。
2007-04-27 11:40:10 - 牛鳳瑞:
若只租不售,則應(yīng)與廉租房政策一并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。比較成本與收益,現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策弊大于利,需要進(jìn)行根本性調(diào)整。再如,房地產(chǎn)用地租金70年一次性征收,一方面提升了地價,也抬升了房價,造成當(dāng)屆政府花掉了以后數(shù)屆政府的公共財力,但另一方面也加快城市公共設(shè)施建設(shè),使增加公共服務(wù)供給(侈奢性、浪費(fèi)性的政績工程除外,官商勾結(jié)、違法亂紀(jì)應(yīng)受到依法懲處是另一回事)有了財力保證,而公共設(shè)施和公共服務(wù)的增加又是包括已經(jīng)和即將購房群體在內(nèi)的全體市民受益的。
2007-04-27 11:40:49 - 牛鳳瑞:
所以對于70年用地租金一次性征收政策應(yīng)在代際關(guān)系和局部與全局利益的整體協(xié)調(diào)上進(jìn)行綜合評價,既不能完全肯定,也不宜簡單地否定。
2007-04-27 11:41:29 - 牛鳳瑞:
我的發(fā)言就到這里。謝謝!
2007-04-27 11:41:48 - 謝壽光:
牛主任最后的發(fā)言也是為我們這次發(fā)布會和論壇做了一個總結(jié),今天這個會就到這里,因?yàn)槲抑篮芏嗝襟w朋友都希望采訪一些專家。剛才孫主任出去的時候很多記者也圍堵。因?yàn)槊考颐襟w有各自的需求,我們不做統(tǒng)一的答記者問,還有20分鐘的時間,記者可以私下找專家采訪。謝謝大家的光臨,今天的會議到此結(jié)束。
2007-04-27 11:42:32
圖片內(nèi)容:
- 2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會
- 中國網(wǎng)做好直播準(zhǔn)備
- 中國社會科學(xué)院城市與發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞
- 國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司房地產(chǎn)處處長翟善清
- 中國房地產(chǎn)評估師協(xié)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)
- 中國社會科學(xué)院高全立
- 國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云
- 北京市國土資源局研究室主任孫惠林
- 中國建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)原協(xié)會會長、著名的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和專家楊慎會長
- 韓國大使館經(jīng)濟(jì)部一等秘書韓相國
- 中國社會科學(xué)院高全立副院長講話
- 2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會
- 發(fā)布會現(xiàn)場
- 藍(lán)皮書的副主編,中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員李景國作主題報告
- 2007年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》出版發(fā)布會
- 李景國研究員代表課題組作2007年房地產(chǎn)報告的專題演講
- 中國房地產(chǎn)協(xié)會原會長楊慎講話
- 中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)講話
- 國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所鄒曉云所長講話
- 北京市國土資源局研究室孫惠林主任講話
- 社科院金融所的副所長、著名的金融學(xué)家王國剛教授發(fā)表演講
- 《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主編、社科院城市發(fā)展和環(huán)境中心的牛鳳瑞主任講話
- 2007年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》與讀者見面
- 社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長謝壽光主持本次發(fā)布會
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